리모델링이란?
- 법적 근거 : 건축법 제2조 제1항 제10호 및 주택법 제2조 제25호
- 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말한다.
우리가 흔히 혼용하여 쓰고 있는 리모델링이라는 용어는 아파트 리모델링에서 여러가지 의미를 가지고 있습니다. 예를 들어 아파트 실내 인테리어 공사를 하는 경우에도 리모델링이라 부르고, 공동주택(아파트) 단지의 수직, 수평 증축 등의 행위도 리모델링이라고 부르고 있습니다.
그러나 리모델링의 일반적인 개념이나 건축법이나 주택법에서 정의하는 리모델링의 정의는 아래와 같습니다.
리모델링의 일반적 개념
신축, 재건축과 달리 기존 건축물을 허물지 않고 보존하면서, 사용중인 건물의 물리적 성능을 유지하는 한편, 사회적 성능을 개선시키는 활동을 포괄함
- 물리적 성능 향상 : 처음 준공 시점 성능 수준을 저하시키지 않고 회복시키는 제반 활동
- 사회적 성능 향상 : 건축물에 대해 사회적으로 새롭게 요구되는 수준을 충족시키는 활동
리모델링의 법적 정의
- 건축법 : 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위
- 주택법 : 대수선 또는 15년 이상된 공동주택의 전유부분의 면적의 30퍼센트 이내에서 증축하는 행위 및 별동 증축 행위
건축법과 주택법에서 정의하는 리모델링이란 위와 같습니다. 그런데 저렇게만 정의하면 대수선?, 증축 또는 개축하는 행위? 그리고 주택법에서 말하는 리모델링의 요건이 무엇인지 알기 어렵습니다.
정확히 말하면 리모델링의 대상과 범위에 대해서 알기 어렵습니다. 그렇기에 각 법에서 규정하는 리모델링 대상의 공동주택(아파트)에 하나 하나 말씀드리겠습니다.
리모델링의 대상
- 준공 후 15년이 경과된 공동주택
리모델링의 대상인 '①준공 후 15년이 경과된 ②공동주택' 이라는 말은 쉽게 이해되시겠지만 사실 따지고 보면 많은 의미를 함축한 말입니다.
① " 준공 후 15년 "
- 여기서 말하는 준공 후 15년은 단순히 공사가 끝난 날을 말하는 것이 아니라 건축법 제22조에 에 따라 사용승인을 받은 날을 말합니다.(만약 임시사용승인을 받은 경우에는 임시사용 승인일)
- 건축물의 사용승인 신청 절차,기간 및 사용승인ㆍ준공검사 필요서류(도서) 등 주요확인 사항
- 사용승인일부터 15년이라는 기간은 주택법으로 규정하였으나, 주택법 단서조항에 지자체의 조례로 정하는 경우는 지자체의 조례에 따른다고 되어 있으므로, 지자체의 조례를 찾아봐야 합니다.
- 지자체의 조례를 다 찾아봤지만 현재까지는 지자체에서도 15년으로 규정하고 있습니다.
② " 공동주택 "
리모델링의 대상과 범위를 말씀드리기 전에 공동주택이란 용어는 건축법에서 정의하는 건축물의 용도 중 하나로 세부 용도는 아래와 같습니다.
- 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택
- 연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과, 층수가 4개층 이하인 주택
- 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면접 합계가 660제곱미터 이하, 층수가 4개층 이하인 주택
- 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원을 위해 쓰는 것
세부 건축물의 용도 구분에 관하여는 오른쪽 링크 참고하시기 바랍니다. 건축물의 용도 구분
리모델링의 범위 : 대수선 또는 증축
① 대수선의 범위
- 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선, 변경하거나 증설하는것으로써 아래에 해당하는 것으로 증축, 개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것
- 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
- 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
- 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
- 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
- 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
- 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
- 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
- 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
여기까지 보시면 우리가 생각하는 아파트 리모델링은 대수선에 해당한다는 것 아실 수 있으십니다. 때문에 수직증축 및 수평증축 리모델링 역시 당연히 법적으로 정의하는 리모델링에 해당됩니다. 그리고 수직 또는 수평 증축의 범위가 주택법에 의해 규정 되어 있습니다.
② 증축 범위
준공 후 15년이 경과된 공동주택으로
- 전용면적(세대당 면적) 85㎡ 미만 : 40%이내, 85㎡ 이상 : 30% 이내
- 세대수 : 기존 세대수의 15% 이내(전용면저거 증가 총 면적 내에서 가능)
- 수직증축 : 14층 이하 2개층 이내 / 15층 이상 3개층 이내(단, 건축 당시 구조도면 보유 필수)
리모델링 사업의 절차와 재건축사업과의 비교에 대한 자료를 위 본문 내용 중 수직증축에 링크 걸어 놓았으니 참고하시기 바랍니다. 또한 아래 리모델링의 종류에 대해 네이버 지식백과에서 발췌한 내용을 공유하오니 일독하시어 이해에 도움이 되길 바랍니다.
리모델링의 종류
맞춤형 리모델링
- 벽이나 바닥의 구조를 변경하지 않는 단순한 공사로, 예컨대 벽지·바닥재·욕실 타일·세면대·욕조·변기·창호·보일러·조명기구 등의 간단한 교체 및 균열 보수, 누수 부위 처치 등이 이에 해당한다.
수직증축형 리모델링
- 바닥면적과 상관 없이 층수만 높이는 방식 또는 바닥면적을 넓히는 것과 함께 층수를 높이는 리모델링 방식을 말한다. 아파트 수직증축 리모델링의 경우 기존 아파트 꼭대기 층 위로 2~3개 층을 더 올려, 기존 가구 수의 15%까지 새 집을 더 짓는 방식이다.
- 이는 옆으로 면적을 늘리는 수평 증축에 비해 사업성이 좋은데, 재건축 기한이 많이 남은 노후 단지들이 주로 추진하는 방식이다.
- 다만 신축 당시의 구조 도면이 없는 아파트는 수직 증축을 할 수 없으며, 전문가에게 받는 안전진단도 현행 2차례와 별도로 2차례 더 받아야 한다.
바닥면적을 늘리는 리모델링
- 바닥면적을 넓히는 방식으로 리모델링하는 것으로, 이는 벽을 허물거나 기둥을 더 세워야 할 수도 있어 각종 인허가 절차를 필요로 한다.
지하주차장을 넓히거나 새로 만드는 리모델링
- 부족하거나 좁은 주차장을 넓히거나 새로 만드는 방식의 리모델링을 말한다. 이는 주차공간이 턱없이 부족한 오래된 주택이나 아파트 등에서 많이 하는 추세이다.
이상으로 리모델링의 법적 정의와 대상 그리고 범위에 대하여 알아보았습니다. 그리고 재건축 사업 및 수직증축 리모델링의 사업절차와 제도개선 사항 등에 대해 아래 링크 참고하시기 바랍니다.
- 아파트 수직증축 리모델링 추진 절차 및 구조, 안전성 검토 검증기관 확대 등 제도 개선 사항
- 아파트 재건축사업의 개념 및 절차, 추진단계별 세부내용 법령 해설(1)
- 아파트 재건축사업의 개념 및 절차, 추진단계별 세부내용 법령 해설(2)
- 아파트 재건축사업의 개념 및 절차, 추진단계별 세부내용 법령 해설(3)
- 주택재개발사업과 주택재건축사업 개념과 목적, 시행주제 등 비교
↓ 관련업무 자료 링크 ↓
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