수직 증축 리모델링이란?
- 준공 15년 이후 노후 공동주택(아파트)에 거주하는 입주자의 생활불편을 해소할 수 있도록 세대수 증가 범위가 15% 이내인 범위내에서 15층 이상의 공동주택은 최대 3개층 까지, 14층 이하의 공동주택은 최대 2개층까지 아파트 층수를 올리는 방식
- 다만, 건축당시 구조도면이 있는 경우로 한정하고, 안전진단 및 구조안전성 검토와 건축구조기술사 협력 필수
수직증축 리모델링의 특성
2014년 4월 25일 주택법 시행령 및 주택건설기준 등에관한 규정이 개정되면서 노후 공동주택에 대한 수직증축 리모델링이 허용되었습니다. 아파트 수직 증축을 통한 공동주택 리모델링은 세대수를 증가, 일반분양 세대수 증가를 통해 사업성이 확보되어 기존 입주민에게 리모델링에 대한 분담금이 축소되는 이점이 있습니다.
또한, 사업기간이 6~7년으로 재건축 사업(10년 이상) 보다 짧고, 건축법을 완화( 용적률, 건폐율, 건축선, 공개공지 확보 등) 적용, 초과이익환수제 임대주택의무 등 재건축과 비교하여도 상당히 많이 장점을 가지고 있습니다.
(참고) 리모델링과 재건축 사업 비교
| 구 분 | 리모델링 | 재건축 |
| 관련 법령 | 주택법 | 도시 및 주거환경 정비법 |
| 사업방식 | 골조 유지 | 전면 철거 후 신축 |
| 연한 | 준공 15년 이후 | 준공 30년 이후 |
| 안전진단 | B 등급(수직증축) C 등급(수평, 별동 증축) |
D 등급 이하 |
| 용적률 | 법적 상한 초과 (건축심의로 결정) |
법적 상한 이하 (3종 일반 주거지역 300%) |
| 사업기간 | 6~7년 | 10년 이상 |
| 건축법 완화 적용 | 건축선, 용적률, 건폐율, 공개공지 확보 등 | 없음 |
| 구조 | 기존 구조를 보수, 보강하여 현행 기준에 맞는 내실설계 기준 적용 |
현행 기준에 적합하게 설계, 시공 |
| 기부채납 | 없음 | 도로, 공원 녹지 등 제공 |
- 아파트 재건축사업의 개념 및 절차, 추진단계별 세부내용 법령 해설(1)
- 아파트 재건축사업의 개념 및 절차, 추진단계별 세부내용 법령 해설(2)
- 아파트 재건축사업의 개념 및 절차, 추진단계별 세부내용 법령 해설(3)
- 주택재개발사업과 주택재건축사업 개념과 목적, 시행주제 등 비교
재건축의 사업요건이 되지 않는 아파트에 수직 또는 수평 증축을 고려한다고 할 때 대지가 협소한 아파트에는 수직 증축 리모델링 최적의 방안이 될 것입니다. 그러나 수평증축과는 다르게 수직 증축은 여러 단계의 안전성 검토가 이루어져야 하기 때문에 허가가 잘 나오지 않습니다.
수직 증축 리모델링의 추진 절차
수직증축 리모델링에 대한 허가를 받으려면 1차 안전진단을 통과한 뒤, 전문기관의 1,2차 안전성 검토를 받아야 하고, 또 2차 안전진단을 받아야 하는 등 매우 까다로운 절차를 거쳐야 합니다. 아래 표의 과정을 자세히 한 번 보시고 아래 본문을 계속 읽어 주시기 바랍니다.
수직증축 리모델링의 안전진단 및 구조안전성 검토 과정
- ① 수직 증축 리모델링을 위해 시장, 군수, 구청장에게 안전진단 요청
- ② 1차 안전진단 : 국토안전관리원(구 한국시설안전공단), 한국건설기술연구원, 안전진단 전문기관 등에서 증축가능 여부 확인
- ③ 1차 안전성 검토 : 건축심의, 허가 신청 접수 -> 국토안전관리원, 건설기술연구원에서 구조설계의 타당성 검토 등 구조안전성 검토
- ④ 리모델링으로 50세대 이상 세대수가 증가하는 경우에는 도시과밀이나 기반시실에 영향이 없도록 도시계획위원회의 심의를 받아야 함
- ⑤ 2차 안전성 검토 : 1차 안전성 검토에 대한 적정성 및 구조, 시공 성능 확보 여부의 확인을 위한 검토
- ⑥ 2차 안전진단 : 구조안전성 검토 및 심의 등을 거쳐 허가가 이루어지면, 구조안전성 등에 대한 상세확인을 위해 실시
"1차 안전성 검토"란 「주택법」(이하 "법"이라 한다) 제69조제1항에 따라 증축가능 여부의 판정, 구조계획상 증축범위의 적정성 등의 확인을 위하여 실시하는 안전성 검토를 말한다.
"2차 안전성 검토"란 주택법 제69조제2항에 따라 제출된 설계도서상 구조안전의 적정성 및 구조·시공 성능 확보 여부 등의 확인을 위하여 실시하는 안전성 검토를 말한다.
수직증축 리모델링 '신기술' 검증기관 확대
위와 같은 절차를 통과하기 매우 어렵고 안전성검토에 대한 검증 기술이 부족하다는 이유로 진행이 되지 않거나 , 국토부 산하기관이 국토교통진흥원에 기술 검증을 요청하면 2~3년이 걸려 사업 기간이 길어져 수직증축 리모델링을 포기하는 아파트 단지들 많은 실정입니다.
그 중에서도 다수의 리모델링 추진 단지는 2차 안전성 검토를 받지 못해서 수직증축을 포기하는 경우가 많은데 그 이유가 2차 안전성 검토 전에 거쳐야 하는 '공인기관의 신기술,신공법 검증'을 받지 못하기 때문입니다.
이 때문에 국토부에서는 '수직증축형 리모델링 전문기관 안전성 검토기준'을 마련하고, 수직증축 리모델링 추진 시 전문기관(국토안전관리원, 한국건설기술연구원)에 공인기관의 역할을 수행할 수 있도록 하였습니다.
수직증축 리모델링에 관한 안전성 검토 및 구조기준 제도 개선
- 수직증축형 리모델링 전문기관 안전성 검토기준[시행 2021. 1. 1.] [국토교통부고시 제2020-1182호]
- 수직증축형 리모델링 구조기준[시행 2021. 1. 1.] [국토교통부고시 제2020-1182호]
제가 말씀드리고 싶은 부분은 안전성 검토에 대한 내용이나 구조기준에 관한 세부사항을 말씀드리려는 것이 아니라 위와 같은 기준이 마련되면서 수직증축에 대한 절차와 근거가 명확해졌기 때문에 사업 추진을 속도가 빨라질 것으로 예상된다는 점입니다.
특히 수직증축 리모델링 사업의 추진 단계 중 안전성 검토에서 "선재하 공법" 등 신기술, 신공법에 대한 검증이 빠르게 이루어지면서 수직증축 리모델링 사업이 속도감있게 진행될 수 있을 것이라 예상됩니다.
왜나하면 지금까지 선재하 공법을 통한 구조 보강방식은 번번히 안전성 검토를 통과하지 못했기 때문입니다. 신기술이나 신공법을 적용할 경우 2차 안전성 검토 이전 공인기관의 검증 결과 제출이 의무인데, 공인기관들은 부담이 큰 검증 업무를 회피하기 때문입니다. 그런데 이제 안전성 검토 기준과 구조 기준 제도가 개선되어 이에 대한 검토를 전문기관으로 지정된 국토안전관리원과 한국건설기술연구원에서 진행 가능합니다.
선재하 공법 이란
- 선재하 공법이란, 수직증축 시공 전 단계에서 기존 말뚝에 가해지던 하중 중 일부를 보강말뚝에 분담하도록 하여 증축하중이 추가되어도 기존 말뚝의 허용지지력을 초과하지 않도록 하며, 선재하 하중에 의해 보강말뚝의 침하를 미리 발생시켜 증축하중이 가해졌을 때 보강말뚝의 지지력을 빨리 발현시키는 공법
수직 증축 리모델링의 안전성 검토의 주요한 사항은 증축되는 층고로 인해 발생하는 추가 하중에 대한 안전성 검토인데, 추가된 하중은 새로운 보강 말뚝이 아닌 기존 건물의 말뚝에도 가해지기 때문에 기존 말뚝의 허용지지력을 초과하지 않는 범위내에서만 증축이 가능하기 때문입니다.
하지만 수직증축 리모델링에 관한 개정안의 단서 조항에 '공인기관이 없거나 부족한 경우에 전문기관을 통해 기술검증을 받을 수 있도록 규정하여 구체적인 기준이 마련되지 않아 아직 혼란의 여지가 남아 있습니다.
이를 위해 전문기관에서 적극적으로 신기술, 신공법에 대한 안전성 검증을 할 수 있도록 법이나 규정에 검토기간을 정해 놓는 등 더 자세한 규정할 필요할 것으로 보여집니다.
참고자료
- 말뚝기초 하중분배 기술(선재하) 설계 및 시공 프로세스 개발 최종보고서
- 한국리모델링 협회 홈페이지 중 리모델링 사업안내
- NEW1 뉴스 "수직증축 리모델링 '신기술' 검증기관 확대...사업 물꼬 트나"
- 국토부 보도자료 "수직증축 리모델링 사업 가능"
위 내용 참고하시어 아파트 수직증축의 리모델링 사업에 대해 재건축사업과 비교하여 이해하시고, 수직증축 리모델링의 추진 절차와 단계별 구조검토 및 안전성 검토의 이해에 도움이 되길 바랍니다. 또한, 아래 기타 아파트와 관련한 자료 참고하시기 바랍니다.
↓ 관련업무 자료 링크 ↓
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