아파트 하자 판정의 기준 도면은 무엇일까?
공동주택(아파트)을 분양받고 하자와 관련하여 많은 소송 등 크고 작은 분쟁들이 끊임없이 이어지고 이에 따라 법과 하자판정기준이 강화되는 등 대책들이 이어지고 있습니다. 이 번 포스팅에서는 하자의 기준이 되는 설계도서가 무엇인지 대법원 판례를 들어 설명하도록 하겠습니다.
하자의 정의(공통주택관리법 제36조)
- 공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 탈락, 작동 또는 기능 불량, 부착,접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상 불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상, 기능상, 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우
대법원 판례상 개념(2008다16851 판결, '10.10.9일 선고)
- 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적, 기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도서대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단되어야 한다.
1. 하자 여부 판정기준(국토부 고시 기준)
□ 관련법령
- 공동주택관리법 제39조 제4항
- 공동주택관리법 시행령 제47조
- 국토부 고시 제2020-858호 공동주택 하자의 조사, 보수비용 및 하자판정기준
□ 하자 여부 판정기준 세부사항
- 법령과 국토부 고시를 통해 하자판정의 기준과 범위에 대해 정확한 수치를 제시
하자 판정의 기준이 되는 설계도서는 무엇일까?
□ [대법원 판례]2014.10.15. 선고 2012다 18762 판결
【판시사항】
아파트에 하자가 발생하였는지 판단하는 기준 및 아파트가 사업승인 도면이나 착공 도면과 달리 시공되었으나 준공도면에 따라 시공된 경우 이를 하자라고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극)
【판결요지】
사업승인 도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획 승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점,실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점,이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고,경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보 절차를 거치도록 하고 있는 점, 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종 설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점,사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점, 아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고,주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어 아파트 분양계약에서의 수분양자는 당해 아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인 도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다. 따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공 도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.
(출처 : 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다 18762 판결 [손해배상(기)] > 종합 법률정보 판례)
□ [국토부 고시] 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준
제4조(설계도서 적용기준)
① 건축물 또는 시설물의 하자 여부는 사용검사를 받은 설계도서를 기준으로 판정한다.
② 제1항에도 불구하고 내장재료 및 외장재료 등 마감자재의 품질은 입주자 모집공고 및 주택공급계약 체결 당시의 기준으로 하자 여부를 판정한다. 다만, 사업주체가 내장재료 및 외장재료의 변경사항을 명시하여 해당 사업계획 승인권자(감리자지정권자를 포함한다)로부터 변경승인을 받았거나, 입주예정자의 동의나 이를 사전에 고지하고 입주예정자가 이의를 제기하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 「주택법」제15조에 따른 사업계획승인 또는 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받은 설계도서대로 시공하기로 입주자에게 광고한 경우, 분양안내서 등을 제공한 경우 또는 특별히 약정한 경우에는 그에 따른다.
제5조(적용순위) ① 하자심사 또는 분쟁조정을 할 때에 설계도서 등에 내용이 없거나 내용이 서로 일치하지 아니하는 경우에는 다음 각 호의 순서에 따라 하자 여부를 판정한다.
1. 주택공급계약서
2. 견본주택
3. 계약자 배포용 분양책자(Catalog)
4. 특별(공사) 시방서
5. 설계도면
6. 일반 시방서·표준시방서
7. 수량산출내역서, 구조 및 설비 등의 계산서
② 제1항 제5호에 따른 설계도면의 평면도·입면도·단면도·구조도·상세도 및 재료 마감 표 등의 도면 간에 서로 일치하지 아니할 때에는 규격·재료 등을 상세하게 또는 명확하게 기재한 도면을 적용한다.
③ 설계도서 등에 명기된 제품 및 자재에 비하여 상향 시공된 시설에 하자가 발생하여 교체하거나 보수하는 경우에는 그 상향 시공된 제품을 기준으로 하자 여부를 판정한다. 다만, 조경공사의 경우에는 설계도서에 명기된 조경수의 수종 및 규격을 기준으로 한다.
결론(하자판정의 기준)
대법원 판례나 국토부 고시에서 말하는 하자판정의 기준이 되는 도서는 준공도면(사용검사 도면)이다.
- 내장재료 및 외장재료 등 마감자재의 품질은 입주자 모집공고 및 주택공급계약 체결 당시의 기준으로 하자 여부를 판정한다고 하더라도 변경사항을 명시하여 변경 승인을 받거나, 입주예정자의 동의를 받는 다면 아파트 계약 전 확인한 주택공급계약서와 견본주택의 내용과도 달라질 수 있다.
- 계약서를 자세히 읽어보면 이러한 사항들에 대해 시공사에서 미리 약정을 걸어두었을 것으로 예상된다.
- 만약, 약정에 변경 가능하다는 점이 명시되어 있고, 중간에 동의를 받았다면 하자검사의 기준이 되는 도서는 준공도면(사용검사 도면)이 될 것이다.
위 사항 확인하시어 공동주택 하자 관련 업무에 참고하시기 바랍니다. 자세한 사항에 대해서는 판례 전문과 국토부 고시를 일독해보시는 것을 추천합니다.
아래 신축 아파트 하자예방, 입주자 점검 등에 관한 관련 근거를 링크합니다. 참고 바랍니다.
- 신축 아파트 하자예방, 입주자 점검 관련 근거 및 절차
- 하자담보 책임기간 / 하자검사 관련 법령
- 공동주택(아파트)의 하자판정 기준
- 공동주택(아파트)의 결로 하자 판정기준 TDR 해설
↓ 관련 업무 자료 링크 ↓
'건설업무 > 시설물 유지관리(하자검수 등)' 카테고리의 다른 글
| 아파트(공동주택) 결로 하자 판정 기준이 되는 TDR(온도차이비율) 값 해설 (0) | 2021.02.21 |
|---|---|
| 공동주택(아파트) 하자의 법적 정의 및 하자 판정 기준 (0) | 2021.02.17 |
| 신축 아파트(공동주택) 하자 예방, 입주자 사전점검, 입주자 권리강화 방안 관련 법적근거 및 주요 내용 (0) | 2021.02.01 |
| [FMS등록 자료] 시설물안전법 주요 의무사항 정리 및 시설물 유지관리 계획서(안전관리계획서) 양식 및 예시 공유 (0) | 2021.01.21 |
| 준공시설물 하자관리, 하자보수계획서 양식 공유 (0) | 2021.01.19 |
댓글