아파트 재건축사업의 개념 및 절차, 추진단계별 세부내용 법령 해설(2)

지난번 포스팅에서는 재건축사업의 개념과 개요, 재건축사업의 시행주체 그리고 아파트 재건축 사업의 절차에 대해 말씀드렸고, 각 단계별 세부내용의 기본계획수립, 안전진단의 실시까지 작성하였습니다. 이번 포스팅에서는 각 단계별 세부내용에 대해 이어 작성하겠습니다. 

 

 

4. 아파트 재건축사업 추진절차 세부내용

(3) 정비계획의 수립 및 입안

1) 정비계획의 수립

▷ 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 "정비구역의 지정권자"라 함)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 정비계획 입안대상지역 요건에 해당하는 구역을 대상으로 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정을 포함)할 수 있습니다.

 

▷ 정비계획의 입안권자는 과밀억제권역 외의 지역에서 재건축사업을 시행할 경우 건설하는 주택 전체 세대수의 60% 이하, 과밀억제권역에서 재건축사업을 시행할 경우에는 건설하는 주택 전체 세대수의 60% 이상의 범위에서 85㎡ 이하 규모의 주택을 건설할 것을 정비계획에 반영해야 하며, 사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설해야 합니다.

<관련근거>

「도시 및 주거환경정비법」 제10조 참조, 

「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제9조제1항제3호

「정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율」제5조 참조

「도시 및 주거환경정비법」 제8조제1항

2) 정비계획 절차(「도시 및 주거환경정비법」 제15조제1,2항)

<재건축사업의 정비계획 절차>

▷정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 정비계획에 반영해야 합니다

 

▷ 정비계획의 입안권자는 주민공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 합니다. 이 경우 지방의회는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시해야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 봅니다.

3) 정비계획의 확정 및 고시(도시 및 주거환경정비법 제16조2항, 3항)

▷ 저정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경결정 포함)하거나 정비계획을 결정(변경결정 포함)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다

 

▷정비구역의 지정권자는 정비계획을 포함한 정비구역을 지정·고시한 때에는 국토교통부장관에게 그 지정의 내용을 보고해야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다.

 

(4) 추진위원회 구성 및 승인

<추진위원회 구성 및 승인 절차>

▷ 조합을 설립하려는 경우에는 정비구역 지정·고시 후 다음의 사항에 대하여 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 시장·군수등의 승인을 받아야 합니다.

 

▷ 추진위원회를 구성하여 승인을 받으려는 자는 다음의 서류를 시장·군수등에게 제출해야 합니다.

•  조합설립추진위원회 승인신청서
• 토지등소유자의 명부
• 토지등소유자의 동의서
• 추진위원회 위원장 및 위원의 주소와 성명
• 추진위원회 위원 선정을 증명하는 서류

 <관련근거>

「도시 및 주거환경정비법」 제31조제1항)

「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제7조제1항 및 별지 제3호서식)

「도시 및 주거환경정비법」 제33조제1항)

「도시 및 주거환경정비법」 제33조제3항 및 제4항

 

 

(5) 조합설립 인가

<재건축사업의 조합설립인가 절차>

▷ 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 "시장·군수등"이라 함), 한국토지주택공사·지방공사(이하 “토지주택공사등”이라 함) 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립해야 합니다.

 

▷ 재건축사업의 추진위원회(추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자를 말함)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받고 다음의 서류를 갖추어 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다.

 

▷ 재건축사업의 조합설립인가를 위한 동의서 포함사항

<동의서 포함사항>

*건설되는 건축물의 설계의 개요

*공사비 등 정비사업비용에 드는 비용(이하 “정비사업비”라 함)

*정비사업비의 분담기준

*사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항

*조합의 정관

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조합원설립인가 후 시공사 선정 단계인데 조합총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우만 해당)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다. 그리고 추진위원장 또는 사업시행자(청산인을 포함)는 「도시 및 주거환경정비법」 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약(공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 합니다. 참고하시기 바랍니다.

 

참고자료

• 서울시 알기쉬운 도시계획용어집
• 국토부 주거환경정비법 질의회신사례
• 알기쉬운 생활법령정보(재건축사업)

 

 

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