우리는 뉴스나 언론 매체를 통해 아파트 재건축에 대한 소식을 자주 접하고 있습니다. 예를 들어, "ㅇㅇㅇ아파트 정밀안전진단 통과" 라는 것이 아파트 재건축사업의 여러 단계 중 어떤 단계인지, 이후에 어떤 절차들이 남았는지 알고 계신가요? 포스팅을 통해 아파트 재건축사업의 a to z에 대해 알아보겠습니다.
1. 재건축사업이란?
▶ 주택 재건축사업이란 도시정비법에 따른 정비사업 중 하나로 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량주택에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업입니다.
▶ 주택재건축사업은 부작용을 막기 위해 시장·군수 구청장은 안전진단 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 사업의 시행여부를 결정하도록 하며, 시·도지사는 필요한 경우 안전진단결과의 적정성 여부를 검토할 수 있습니다. 적정성 여부 검토결과에 따라 시장·군수·구청장에게 정비계획 수립결정 또는 재건축사업 시행결정의 취소 등 필요한 조치를 요청할 수 있도록 하고 있습니다.
▶ 과밀억제권역 내에서는 주택재건축사업조합의 조합원에게 분양하는 주택을 기존 주택 (재건축하기 전의 주택을 말한다)의 주거전용면적을 축소하거나 30%의 범위에서 확대 하여 건설하고, 조합원 이외의 자에게 분양하는 주택을 모두 85제곱미터 이하 규모로 건설하는 때에는 위의 기준을 적용하지 아니합니다.
참고자료 : 정비사업의 종류와 정의
| 정비사업(도시정비법 제2조)의 종류 | ||
| ①주거환경개선사업 | ②재개발사업 | ③재건축사업 |
<정비사업의 종류>
*주거환경관리사업아란, 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업
*재개발사업이란, 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업
*재건축사업이란, 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업의 하나이다
2. 재건축사업의 시행주체
* 관련법령 : 도시 및 주거환경정비법 제25 ~ 27조
| 조합에 의한 시행 | 시장, 군수등에 의한 공공시행 |
| ▪ 토지등소유자가 설립한 재건축 정비사업조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수 동의를 얻어 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 방식 | ▪ 천재지변 등의 사유로 긴급히 재건축을 시행할 필요가 있다고 인정되는 경우 등 일정한 경우 시장·군수가 직접 시행하거나, 토지주택공사등 또는 신탁업자등을 사업시행자로 지정하여 시행하는 방식 |
3. 아파트 재건축사업의 절차
4. 아파트 재건축사업 추진절차 세부내용
(1) 기본계획 수립(도시 및 주거환경정비법 제4조 제1항 및 2항, 제6조 1항 및2항, 제7조3항)
▷ 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 관할 구역에 대하여 도시·주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립해야 합니다. 다만, 도지사가 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정하는 대도시가 아닌 시에 대해서는 기본계획을 수립하지 않을 수 있습니다
▷ 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장(이하 "기본계획의 수립권자"라 함)은 5년마다 기본계획의 타당성을 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영해야 합니다
▷기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경하려는 경우 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 기본계획에 반영해야 합니다
▷ 기본계획의 수립권자는 위에 따른 공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 합니다. 이 경우 지방의회는 기본계획의 수립권자가 기본계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시해야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 봅니다.
▷ 기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경한 때에는 지체 없이 이를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다.
(2) 안전진단의 실시(도시 및 주거환경정비법 제2조 제3호 나목, 제12조 제1항 및 제2항)
※ 재건축 안전진단을 실시할 수 있는 요건(도시 및 주거환경정비법)
▪정비예정구역별 수립시기가 도래한 경우
▪정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단 실시를 요청하는 경우
▪ 정비예정구역을 지정하지 않은 지역에서 재건축사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우
▪ 내진성능이 확보되지 않은 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 구조적 결함 등이 있는 법령으로 정하는 건축물의 소유자로서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 사업예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우
▷ 안전진단의 실시를 요청하려는 자는 안전진단 요청서에 다음의 서류를 첨부하여 정비계획의 입안권자에게 제출해야 합니다. [* 사업지역 및 주변지역의 여건 등에 관한 현황도, *결함부위의 현황사진]
(1) 안전진단 실시여부 결정
▷정비계획의 입안권자는 안전진단의 요청이 있는 경우 요청일부터 30일 이내에 실시여부를 결정하여 요청인에게 통보해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제10조제1항 전단).
▷ 정비계획의 입안권자는 현지조사 등을 통해 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단의 실시 여부를 결정해야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 안전진단기관에 안전진단을 의뢰해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제12조제4항)
(2) 재건축사업의 안전진단 대상 및 제외대상
「도시 및 주거환경정비법」 제12조제3항, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제10조제3항 및 별표 1 제3호다목).
| 안전진단 대상 | 안전진단 제외대상 |
| 주택단지의 건축물 |
▪정비계획의 입안권자가 천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 ▪ 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 정비계획의 입안권자가 인정하는 주택단지의 건축물 ▪ 기존 세대수가 200세대 이상인 노후·불량건축물의 기준을 충족한 주택단지의 잔여 건축물 ▪ 정비계획의 입안권자가 진입도로 등 기반시설 설치를 위하여 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 ▪ 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제2조제1호의 시설물로서 같은 법 제16조에 따라 |
※ 재건축사업의 안전진단 실시방법 및 절차와 관련한 자세한 내용은 「주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준」(국토교통부 고시 제2020-1182호, 2020. 12. 30. 발령, 2021. 1. 1.·시행)에서 확인하실 수 있습니다.
안전진단 이후에도 정비계획, 추진위원회, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 착공 및 일반분양, 준공 및 조합해산에 관한 세부내용에 대해 다음편을 통해 작성하도록 하겠습니다. 위와 같이 일반인이 세세하게 알 필요는 없지만 재건축에 관심있으신 분들은 절차정도는 읽어보시면 도움이 되시리라 생각됩니다.
참고자료
- 서울시 알기쉬운 도시계획용어집
- 국토부 주거환경정비법 질의회신사례
- 알기쉬운 생활법령정보(재건축사업)
후속편 링크 ↓
아파트 재건축사업의 개념 및 절차, 추진단계별 세부내용 법령 해설(2)
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