건설공사 건설사업관리와 공사감리 해설(제도 해설, 적용 대상, 업무범위 비교 등 )

건설공사 건설사업관리 제도 해설 (건설사업관리와 감리 차이)

건설공사 시공단계에서 적용되는 감리제도와 건설사업 전반적으로 적용되는 건설사업관리제도(CM)에 대해서 적용대상과 근거법령에 대해서 혼동하는 경우가 많아 아래 내용을 통해 공공부문 또는 민간부문에서 적용되는 사항과 대상, 성격 등에 대해 정리하였으니 일독해보시기를 추천합니다.

 

 

건설사업관리제도 해설

용어적인 측면에서 보면 예전에 사용하던 용어인 감리와 건설사업관리를 혼동하시는 경우가 많은데 시공단계에서 적용되는 감리(책임·시공·검측 감리)와 건설사업에 전반적으로 적용되는 건설사업관리제도(CM) 제도를 "건설사업관리"로 통합하여 사용하고 있습니다.

「건설사업관리의 업무범위와 업무내용」을 보면 건설사업관리의 전 범위 중에서 시공단계의 건설사업관리는 일부분이라는 것을 알 수 있습니다.

건설사업관리 업무범위 및 업무내용

건설공사 시공단계에서 ①건설기술진흥법에 따른 건설사업관리(엔지니어링업체 수행)와 ②건축법에 따른 공사감리(건축사사무소 수행)는 구분되어 시행되고 있습니다. 여기서 건설사업관리와 감리에 대해 혼동하는 부분이 생기게 되는데 아래 표를 보고 정확히 판단하시기 바랍니다.

건설공사 건설사업관리와 상주감리 비교(대상, 수행주체 등)

 

건설사업관리와 감리 비교(적용대상, 수행주체 등).pdf

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위 표를 보시면 건설기술진흥법에 따른 건설사업관리와 건축법에 따른 공사감리의 대상이 다르다는 파악하시기 바랍니다. 관련 법령이 서로 다르다는 것을 명확히 이해하시고, 좀 더 정확하게 건설사업관리와 공사감리의 차이를 이해하기 위해 각 법에서 말하는 용어의 정의에 대해 말씀드리겠습니다.

구분	건설사업관리	감리
관련법령	건설기술진흥법, 건설산업기본법	건축법, 건축사법, 건축공사 감리세부기준(고시)
용어정의	건설사업관리 : 건설공사에 관한 기획, 타당성 조사, 분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가 또는 사후관리 등에 관한 관리를 수행하는 것을 말한다.	공사감리 : 건축물 및 건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지 여부를 확인하고, 품질관리·공사관리 및 안전관리 등에 대하여 지도·감독하는 행위로서 비상주감리, 상주감리, 책임상주감리로 구분한다.
수행주체	건설엔지니어링사업자	건축사사무소 또는 건설엔지니어링사업자

각 관련 법령에서도 알 수 있듯이 건설사업관리는 건설공사 전반에 걸친 행위를 뜻하고, 감리는 시공단계에서 이루어지는 지도, 감독 행위를 뜻하고 있습니다. 그럼 좀 더 세부적으로 각각에 해당하는 용어의 정의를 법령에 따라 말씀드리겠습니다.

「건설사업관리」 용어의 정의

주요 용어	내용
1. 직접감독	해당 건설공사의 발주청 소속 직원이 건설사업관리 업무를 직접 수행하는 것을 말한다.
2. 공사감독자	공사계약일반조건 제16조의 업무를 수행하기 위하여 발주청이 임명한 기술직원 또는 그의 대리인으로 해당 공사 전반에 관한 감독업무를 수행하고 건설사업관리업무를 총괄하는 사람
3. 공사관리관	감독 권한대행 등 건설사업관리를 시행하는 건설공사에 대하여 영 제56조제1항제1호부터 제4호까지의 업무를 수행하는 발주청의 소속 직원
4. 건설사업관리용역사업자	건설사업관리를 업으로 하고자 법 제26조에 따라 건설공사에 대한 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사에게 건설기술용역사업자로 등록한 자
5. 책임건설사업관리기술인	발주청과 체결된 건설사업관리 용역계약에 의하여 건설사업관리용역사업자를 대표하며 해당공사의 현장에 상주하면서 해당공사의 건설사업관리업무를 총괄하는 자
6. 분야별 건설사업관리기술인	소관 분야별로 책임건설사업관리기술인을 보좌하여 건설사업관리 업무를 수행하는 자로서, 담당 건설사업관리업무에 대하여 책임건설사업관리기술인과 연대하여 책임지는 자
7. 상주 건설사업관리기술인	영 제60조에 따라 현장에 상주하면서 건설사업관리업무를 수행하는 자(상주 기술인)
8. 건설사업관리기간	건설사업관리용역계약서에 표기된 계약기간을 말한다. 시공자 또는 발주청의 사유로 인해 공사기간이 연장된 경우의 건설사업관리기간은 연장된 공사기간을 포함한 건설사업관리용역 변경계약서에 표기된 기간을 말한다.

• 건설공사 건설사업관리기술의 배치기준(공사규모, 경력기준, 상주 기술인, 기술지원 기술인 구분)

 

「공사 감리」 용어의 정의

구분	내용
1. 공사감리자	자기 책임하에(보조자의 조력을 받는 경우를 포함한다) 법이 정하는 바에 의하여 건축물ㆍ건축설비 또는 공작물이 설계도서의 내용대로 시공되는지의 여부를 확인하고 품질관리ㆍ공사관리 및 안전관리 등에 대하여 지도ㆍ감독하는 자를 말한다.
2. 현장관리인	건축주로부터 위임 등을 받아 건설산업기본법이 적용되지 아니하는 공사를 관리하는 자
3. 비상주감리	공사감리자가 당해 공사의 설계도서, 기타 관계서류의 내용대로 시공되는지의 여부를 확인하고, 수시로 또는 필요할 때 시공과정에서 건축 공사현장을 방문하여 확인하는 행위를 한다.
4. 상주감리	공사감리자가 당해 공사의 설계도서, 기타 관계서류의 내용대로 시공되는지의 여부를 확인하고, 건축분야의 건축사보 한 명 이상을 전체 공사기간 동안 배치하여 건축 공사의 품질관리ㆍ공사관리 및 안전관리 등에 대한 기술지도를 하는 행위를 말한다.
5. 책임상주감리	공사감리자가 다중이용 건축물에 대하여 당해 공사의 설계도서, 기타 관계서류의 내용대로 시공되는지 여부를 확인하고, ①「건설기술 진흥법」에 따른 건설기술용역업자나 ②건축사를 전체 공사기간동안 배치하여 품질관리, 공사관리, 안전관리 등에 대한 기술지도를 하며, 건축주의 권한을 대행하는 감독업무를 하는 행위를 말한다.

위 각 용어의 정의에서 해당 용어가 사람을 뜻하는지 행위를 뜻하는지 구분하여 살펴보시고, 특히 공사감리 중 건축주의 권한을 대행하는 감독업무를 하는 책임 상주감리와 건설사업관리의 감독권한 대행 건설사업관리에 대해 이해하시기 바랍니다.

다음으로 건설사업관리와 공사감리 적용대상 건설공사를 구분하여 말씀드리겠습니다.

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건설사업관리와 공사감리(상주감리 등) 적용 대상 건설공사

 

건설기술진흥법에 따른 「건설사업관리」 대상 건설공사

관련법령 : 건설기술진흥법 제39조, 동법 시행령 제55조
건설사업관리 시행 대상공사(요약)
① 설계, 시공 관리의 난도가 높아 특별한 관리가 필요한 건설공사
② 발주청의 기술인력이 부족하여 원활한 공사 관리가 어려운 건설공사
③ 건설공사의 원활한 수행을 위하여 발주청이 필요하다고 인정하는 건설공사

위에 말씀드린 내용은 "건설엔지니어링사업자로 하여금 건설사업관리를 하게 할 수 있다. "라고 명시되어 있습니다. 법에서 "할 수 있다"와 "하여야 한다"는 명확히 구분하여 보셔야 하는데 아래에 해당하는 건설공사는 법에 따라 의무적으로 건설사업관리를 해야 하는 건설공사입니다.

건설기술진흥법 제39조 제2항

발주청은 건설공사의 품질 확보 및 향상을 위하여 대통령령으로 정하는 건설공사에 대하여는 법인인 건설엔지니어링사업자로 하여금 건설사업관리(시공단계에서 품질 및 안전관리 실태의 확인, 설계변경에 관한 사항의 확인, 준공검사 등 발주청의 감독 권한대행 업무를 포함한다)를 하게 하여야 한다.

 

건설사업관리 의무 대상 건설공사(감독 권한대행 등 건설사업관리 대상공사)

① 총 공사비가 200억 원 이상으로 아래에 해당하는 건설공사

1. 길이 100미터 이상의 교량공사를 포함하는 건설공사 / 2. 공항 건설공사 / 3. 댐 축조공사 / 4. 고속도로 공사 / 5. 에너지 저장시설공사 / 6. 간척공사 / 7. 항만공사 / 8. 철도공사 / 9. 지하철 공사 / 10. 터널공사가 포함된 공사 / 11. 발전소 건설공사 / 12. 폐기물 처리시설 건설공사 / 13. 공공 폐수처리시설 / 14. 공공하수처리시설공사 / 15. 상수도(급수설비는 제외한다) 건설공사 / 16. 하수관로 건설공사 / 17. 관람집회시설공사 / 18. 전시시설공사 / 19. 연면적 5천 제곱미터 이상인 공용청사 건설공사 / 20. 송전공사 / 21. 변전 공사 / 22. 300세대 이상의 공동주택 건설공사

② 위 ①외의 건설공사로서 교량, 터널, 배수문, 철도, 지하철, 고가도로, 폐기물처리시설, 폐수처리시설 또는 공공하수처리시설을 건설하는 건설공사 중 부분적으로 법 제39조제2항에 따른 감독 권한대행 등 건설사업관리가 필요하다고 발주청이 인정하는 건설공사

③ 국토교통부 장관이 고시하는 건설사업관리 적정성 검토기준에 따라 발주청이 검토한 결과 해당 건설공사의 전부 또는 일부에 대하여 감독 권한대행 등 건설사업관리가 필요하다고 인정하는 건설공사

<사업관리방식 검토 절차>

국토부고시_건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침

 

사업관리방식 검토 시 아래 사항 평가

1. 사업특성 및 발주청 역량 평가
2. 사업별 사업관리방식 배정
3. 사업관리방식 배정에 따른 총 소요인력 산정
4. 소요인력과 가용인력 비교 후 사업별 사업관리방식 조정
5. 사업별 최종 사업관리방식 확정

 

건설사업관리방식 배정

1. 평가점수(총점) 80점 이상 : 건설사업관리(시공단계에서 감독 권한대행 등 건설사업관리를 적용한다) 
2. 평가점수(총점) 50점 이상 : 건설사업관리(시공단계에서 감독 권한대행 등 건설사업관리를 적용할 수 있다) 
3. 평가점수(총점) 50점 미만 : 직접감독 또는 건설사업관리(시공단계에서 감독권한 대행 등 건설사업관리를 적용할 수 있다) 

 

건축법에 따른 「공사감리」 대상 건설공사(건축물)

관련 법령 : 건축법 제25조(건축물의 공사감리) / 국토부 고시_건축공사 감리 세부기준
공사감리 대상 건축물
① 건축법 제11조에 따라 건축허가를 받아야 하는 건축물을 건축하는 경우(건축법 제14조 건축신고 대상 제외)
② 건축법 제6조 제1항 제6호에 다른 건축물을 리모델링하는 경우
③ 다중이용 건축물을 건축하는 경우(감독 권한대행 준용)
※주택건설공사의 감리제도는 별도

 

상주감리 대상 건축물

① 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축공사(축사 또는 작물재배사의 건축공사는 제외)
② 연속된 5개 층 이상(지하층을 포함한다)으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사
③ 아파트의 건축공사
④ 준다중이용 건축물 건축공사

다중이용 건축물과 준다중이용 건축물 정의(건축법 시행령 제2조)

다중이용건축물	준다중이용건축물
가. 다음의 어느 하나에 해당하는 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터 이상인 건축물    1) 문화 및 집회시설(동물원 및 식물원은 제외한다)   2) 종교시설   3) 판매시설   4) 운수시설 중 여객용 시설   5) 의료시설 중 종합병원   6) 숙박시설 중 관광숙박시설 나. 16층 이상인 건축물	다중이용 건축물 외의 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천제곱미터 이상인 건축물   1) 문화 및 집회시설(동물원 및 식물원은 제외한다)   2) 종교시설   3) 판매시설   4) 운수시설 중 여객용 시설   5) 의료시설 중 종합병원   6) 교육연구시설   7) 노유자시설   8) 운동시설   9) 숙박시설 중 관광숙박시설   10) 위락시설   11) 관광 휴게시설   12) 장례시설

 

건설사업관리와 공사감리(책임, 상주, 비상주감리) 업무범위와 업무내용

관련 근거
건설사업관리 : 국토부 고시_건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침
공사감리 : 국토부 고시_건축공사 감리 세부기준

 

아래 내용 건설사업관리와 공사감리의 책임 부분과 범위, 내용 등을 중점적으로 살펴보시기 바랍니다.

시공단계의 「건설사업관리」 업무범위와 내용

&lt;아래 pdf파일 참조&gt;

 

시공단계 건설사업관리 업무범위와 내용.pdf

0.17MB

공사감리(책임, 상주, 비상주) 업무범위와 내용

책임감리, 상주감리, 비상주 감리의 업무범위와 내용은 국토부 고시_건축공사 감리 세부기준의 감리업무 check list를 통해 파악할 수 있습니다. 아래 pdf파일 보시면 업무 구분에 책임, 상주, 비상주로 구분되어 있으니 잘 살펴보시기 바랍니다.

&lt;책임, 상주, 비상주 감리의 업무범위와 내용&gt;

 

공사감리(비상주, 상주, 책임감리) 업무범위와 업무내용.pdf

0.20MB

참고자료

• 건설기술진흥법 및 동법 시행령 / 건축법 및 건축법 시행령 / 건설산업 기본법 / 건축공사 감리 세부기준
• 건설엔지니어링 질의회신 및 판례집 / 대한건축사협회 건축공사 감리 세부기준 설명자료

 

 

위 내용을 통해 기본적인 건설사업관리제도와 건설사업관리 그리고 상주감리 등 공사감리가 어떻게 구분되는지, 어떤 법에 근거하는지 이해하시기 바랍니다. 또한 건설사업관리와 감리의 적용 대상 건설사업 혹은 건축물을 구분하시고, 각각의 업무범위와 내용에 대해 참고하시기 바랍니다. 위 내용이 업무에 도움이 되길 바랍니다.

도움이 되셨다면, 아래 하트 한 번 부탁드립니다. 기타 업무에 필요한 자료는 아래 링크 또는 카테고리 활용하시기 바랍니다.

1. 건설공사 건설사업관리기술의 배치기준(공사규모, 경력기준, 상주 기술인, 기술지원 기술인 구분)
2. 건설사업관리 및 감리 업무수행 시 사용되는 용어의 정의
3. 건설사업관리(상주감리방식) 비용 산정 방법 및 예상 사업비 엑셀 파일 공유
4. 2021년 변화된 건축공사 상주감리, 비상주감리 세부기준 주요 사항 및 작업 허가제에 따른 작업계획서(양식) 작성방법
5. [석면] 석면해체작업 감리 지정 및 배치기준, 감리원 교육에 관한 사항 등
6. 해체공사 감리 대가 산출 및 해체공사 감리자 자격사항 및 업무내용 등
7. 건설사업관리대상 설계용역 (설계단계 건설사업관리 대상공사)_건설기술진흥법
8. 22년 적용 건설사업관리 기술인 노임단가[한국건설엔지니어링협회 자료]
9. 건설공사 시설물별 감리방식(상주감리, 건설사업관리) 적용 기준 / 관련 근거

 

↓ 관련업무 자료 링크 ↓

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