농막 설치 규정 및 신고절차(제출서류 포함), 농막 설치 시 법적 유의사항
법적으로 농막이란 무엇을 의미하는지와 농막을 설치할 수 있는 위치 등에 대해 관련 법령에 따라 말씀드리고, 농막 신고 시 필요서류 그리고 농막에 화장실을 설치할 수 있는지 전기, 수도, 가스를 인입하는 것이 적법한 것인지 비용 등 농막 설치 시 알아야 할 사항에 대해 총정리한 아래 내용 확인해보시기 바랍니다.
농막이란?
농지법 시행규칙 제3조의 2(농막 등의 범위)
- 농막이란 농작업에 필요한 농자재 및 농기계, 보관, 수확 농산물 간이 처리 또는 농작업 중 일시 휴식을 위해 설치하는 시설로 연면적 20㎡ 이하이고, "주거목적이 아닌 경우"로 한함
농지법에 따라 농막은 20㎡ 이하로 설치해야 하기 때문에 6평(6×3.3㎡=19.8㎡) 농막으로 대부분 설치합니다. 그리고 대부분의 컨테이너 박스 1개 조의 크기가 6m × 3m 사이즈로 나오기 때문에 보통 컨테이어 박스를 개조해서 사용하기도 합니다.
여기서 말하는 연면적이란 건축법에서 나오는 용어로 하나의 건축물, 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다. 농막설치 사례를 보면 복층으로 다락이 있는 구조를 많이 보셨을 텐데, 복층은 불법이 아닌지 궁금하실 수 있어서 아래 관련 법령에 따라 적합한 구조에 대해 말씀드리겠습니다.
다락, 복층구조의 농막은 불법인가?
건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) 제1항 제3호 나목에 따르면 "다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다]은 바닥면적에 산입 하지 않는다"라고 명시되어 있습니다. 따라서 기준에 따른 다락은 바닥면적에 산입되지 않기 때문에 복층구조의 농막은 불법이 아닙니다. (높이 측정의 기준은 다락 바닥에서 천장마감면까지입니다.)
농막을 설치할 수 있는 토지
농작업을 위해 설치하는 시설인 농막은 농지법에 따른 "농지"에 설치할 수 있습니다. 그렇기 때문에 법적으로 농지의 정의에 대해 알고 계셔야 합니다. 아래에서 정의하는 토지에는 농막을 설치할 수 있습니다. 그렇기 때문에 지적도에서 본인이 농막을 설치하고자 하는 토지의 지목에 대해서 먼저 파악하시기 바랍니다.
농지
- 목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목
- 과수·뽕나무·유실수 그 밖에 생육기간이 2년 이상인 식물
- 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경 목적으로 식재한 것은 제외)
* 관련 근거 : 농지법 제2조 제1호, 동법 시행령 제2조, 농지법 시행규칙 제2조, 제3조 및 제3조의 2
토지의 지목 종류 및 지목에 따른 용도 구분(지목 전, 답, 과수원, 임야, 대 등)
농지에서 제외되는 토지는 ①지목이 전, 답, 과수원이 아닌 토지로써 농작물 경작지 도는 다년생 식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지와 ②지목이 임야인 토지로써 산지전용허가를 거치지 않고 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 이용되는 토지, ③초지법에 따라 조성된 토지입니다. 이곳에는 농막을 설치할 수 없습니다.
농막과 도로
건축법 제44조(대지와 도로와의 관계)에 따르면 "건축물의 대지는 2미터 이상의 도로에 접해야 한다"라고 되어 있지만 농막을 건축하는 경우에는 해당되지 않습니다. 농막은 2014년 4월 3일에 개정된 농지법 시행규칙에 따라 농지전용 없이 설치 가능한 시설일 뿐만 아니라 건축법에서도 농막을 건축하는 경우에 해당 규정이 제외된다고 명시되어 있습니다.
농막 진입로 개설 행위
농지를 포장하여 농막의 진입로를 개설하는 행위는 농작물 경작지에 통행을 목적으로 하는 것이 아니므로 농지의 전용 행위에 해당합니다. 따라서 농지전용 없이 도로로부터 농막까지 진입로를 만드는 행위는 불법입니다. 오해하지 않으셔야 하는 게 농지에 설치된 농막의 부지도 농지에 해당됩니다. 따라서 농막을 설치한다고 해서 건축물이 되는 것도 아니며 해당 토지는 여전히 농지에 해당합니다.
농막 신고절차 및 제출서류
농지전용 없이 농막을 설치할 수 있도록 농지법이 2014년에 개정되었지만, 농막 설치 전 건축법에 따른 가설건축물 신고필증을 교부받고 설치하셔야 합니다. 농막 설치가 건축법의 허가가 아닌 신고대상이라고 하더라도 신고필증을 먼저 교부받고 설치하셔야 합니다.
가설건축물을 축조 신고하지 않고 설치한 경우 건축법 제11조에 따라 5천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있으므로 꼭 신고필증을 교부받고 설치하시기 바랍니다. 간혹 누가 설치하는 것을 보고 신고하는 경우가 있습니다. 또한 신고필증이 있어야 전기, 수도 등 간선설비를 설치할 수 있습니다.
농막은 주거목적이 아닌 가설건축물로 농막 설치기준과 규정만 잘 지키셔서 신고서 작성 후 제출해주시면 큰 어려움 없이 신고필증을 받으실 수 있습니다.
농막 신고절차
농막(가설건축물) 신고 시 제출서류
- 가설건축물 축조신고서
- 배치도(지적도의 농막 배치도)
- 평면도(농막의 치수와 면적 표기)
- 대지사용승낙서(다른 사람이 소유한 대지인 경우만 해당)
가설건축물 축조 신고 시 지자체에 제출해야 하는 기본적인 서류는 위와 같습니다. 여기서 말하는 기본적인 서류는 건축법에 따른 가설건축물 축조 시 제출서류를 말합니다. 그러나 농막을 설치하고자 하시는 해당 지역의 건축허가팀에 꼭 문의하셔야 하는데 위 서류 외에도 해당 지자체(군청) 별로 추가 서류를 다르게 요구하고 있기 때문입니다.
예를 들어, 개발행위허가신청서, 인감증명서, 농지원부 등 각 지자체별로 원하는 서류가 다 다릅니다. 답답한 상황이지만 건축법이나 농지법에서 지자체 조례 또는 지자체의 판단에 맡기도록 되어 있기 때문에 어쩔 수 없는 현실입니다.
(1,000㎡미만의 농지에서는 신고만으로 농막 설치가 가능하지만, 1,000㎡ 이상의 농지일 때 농지원부와 농업 경영체 증명원 등 서류를 요구하기도 함)
① 가설건축물 축조 신고서
위 사진에서 왼쪽 양식으로 농막에 대한 가설건축물 축조신고를 하고 오른쪽 사진의 신고필증을 받은 뒤에 농막을 설치하시면 됩니다. 양식 작성하실 때 당연히 면적은 20㎡이하로 하셔야 하고, 용도는 창고 또는 가설건축물이라고 쓰시면 됩니다.
가설건축물의 존치기간은 3년 이내로 하며, 존치기간을 연장하려는 경우 존치기간 만료일 7일 전까지 지자체에 신고해야 합니다. 만료기간이 다가오면 해당 관청에서 "가설건축물 존치기간 만료 안내" 통지서를 보내주기 때문에 그때 확인하시고 연장 신고하시면 됩니다.
② 배치도
배치도는 본인이 소유한 토지에 농막의 위치를 파악하기 위한 자료로 지적도에 네모 박스를 그리셔서 표기하시면 됩니다. 지적도는 토지 이음이라는 시스템을 통해 쉽게 확인하실 수 있습니다. 아래 그림처럼 토지 이음 시스템 활용하셔서 지적도에 농막 배치위치 표기하시면 됩니다. 다만, 대지경계선과 너무 가깝게 배치하지 않으시는 것이 좋습니다.
③ 평면도
평면도는 최대한 간략하게 면적과 창문, 출입구 위치 정도만 표기해주시면 됩니다. 간혹 너무 자세히 그리셔서 주거용이 아닌지 의심받으실 수 있습니다. 최대한 간결하게 그리셔도 축조 신고에 문제없습니다.
농막에 전기, 수도, 가스 등 설치기준 및 설치방법(금액)
농막에 전기, 수도, 가스 등 간선설비를 설치하는 것에 불법이라고 오해하시고 신고하시는 분들이 계신데 전혀 불법이 아닙니다. 건축법(건축법 시행령 제15조 제1항 제2호)만을 따져보면 가설건축물은 전기, 수도, 가스 등 새로운 간선 공급설비를 필요로 하지 않는 것이라고 명시되어 있습니다. 그러나 농지법에 따른 농막은 다릅니다.
2012년 9월 26일 국무총리실에서 발표한 「경제활력 회복을 위한 규제개선 추진대책」에서 농지업무편람 개정을 통해 "농막에 전기나 수도, 가스시설 등 설치 가능" 하도록 하였습니다.
1. 전기
전기사용을 위해서 전기선을 인입하는 공사를 하는 것은 전기공사업체를 통하여 신청할 수 있습니다. 해당 업체에서 한전에 해야 할 업무까지 대행해주기 때문에 전기공사업체 찾아보셔서 여러 곳에서 견적 받아보시고 결정하시면 됩니다. 보통 공사금액은 계량기 설치비용과 전기인입 공사비 그리고 한전에 내야 하는 비용까지 포함해서 60~70만 원 정도로 알고 있습니다. 설치하시고자 하는 위치의 공사업 체마다 다를 수 있으니 직접 견적 받아보시기 바랍니다. (전기공사 전 농막 신고 필수)
전기공사의 경우 면허가 있는 업체를 사용하셔야 하는데 전화로 알아보기 어려우실 수 있으니 한국전기공사협회의 전기공사 종합정보시스템에 등록되어 있는 업체 현황을 활용하시는 것도 방법이 될 수 있습니다. (전기공사 종합정보시스템 업체 현황 링크)
2. 수도
주변에 상하수도가 있는 경우 해당 지자체의 상하수도 사업소에 문의하시면, 시공업체를 소개받고 공사업체에서 공사 신청에서 준공까지 모두 대행해줍니다. 오수받이 설치 공사 비용은 약 150~200만 원 정도입니다. 그리고 상수도의 경우 지자체 담당자가 현장에서 수도계량기 설치거리를 확인하고 공사금액을 책정한 뒤 납부하게 되면 공사업체에서 공사를 진행하고 마무리하게 됩니다. 상수도 설치 금액은 사례마다 차이가 있고, 보통 100만 원 정도입니다.
상하수도가 없다면 지하수 개발을 통해서 물을 사용하기 하는데 지하수 개발비(소공-26m)는 약 2백만 원 정도입니다.
농막 정화조 설치기준/절차 및 금액 / 유의사항
농막을 설치하고자 하는 위치 주변에 상하수도가 있다면 정화조 설치가 필요 없지만, 대부분의 농막은 도심지와 떨어진 곳에 위치하기 때문에 주변에 상하수도가 없어서 정화조를 설치해야 합니다. (화장실이 필요 없으신 경우는 제외)
농막 정화조 설치기준 (농막 정화조 오수발생량 및 정화조 처리 대상 인원 산정기준)
| 건축물 용도 | 오수발생량 | 정화조 처리대상인원 | ||||
| 1일 오수 발생량 |
BOD농도 (㎎/L) |
비고 | 인원산정식 | 비고 | ||
| 농막 | 100 L/인 | 200 | - | N = 2인/개소 | 농막의 경우 1개소당 2인으로 산정한다. |
|
2021년 3월 환경부 고시를 통해 농막의 정화조 설치기준이 개정되었습니다. 이 고시는 오수처리시설의 대상이 되는 건축물 또는 기타 시설물의 용도별 오수발생량 및 오수 농도 산정방법과 정화조의 설치대상이 되는 건축물 등의 용도별 처리 대상인원 산정기준을 정함을 목적으로 합니다. 따라서, 농막의 정화조 설치기준은 이 고시의 오수발생량과 정화조 처리 대상인원에 따라 용량을 결정하고 설치하셔야 합니다.
농막 정화조 설치 가능 지역
농막을 설치하고자 토지를 매입하시기 전에 먼저 알아보셔야 할 사항 중에 하나가 정화조 설치 가능 여부입니다. 왜냐하면 건축법과 농지법에 대한 지자체의 해석에 따라 농막에 정화조를 설치 가능 여부가 정해지기 때문입니다. 지자체의 질의회신을 통해 알아본 바에 따르면 크게 2가지 사유로 농막에 정화조 설치를 불허하고 있습니다.
- 농막은 건축법에 따른 임시 사용목적의 가설건축물로 영구시설물에 해당하는 정화조를 설치하는 것은 법적 취지에 맞지 않아 불허
- 농막은 농지법에 따라 주거목적이 아닌 경우로 제한하고 있는데 화장실 설치는 주거를 목적으로 함으로 불허
- 농막은 창고 및 일시 휴식을 위해 설치하는 가설건축물로 오수량 산정이 불가능하며, 농지 주변에 설치되는 농막으로 인하여 분뇨 및 생활하수가 농수로로 방류될 위험이 있어서 불허
답답한 현실이지만 농막의 정화조 설치 여부는 지자체의 판단에 따라 다릅니다. 때문에 반드시 지자체의 상하수도사업소 하수처리 담당 등 관련 담당 공무원에게 전화 문의 또는 방문하셔서 확실히 확인하시고 농막을 설치하셔야 합니다.
농막 정화조 설치 방법 / 정화조 설치금액
- 가설건축물 축조신고(건축주)
- 가설건축물 축조신고필증 수령 후 환경업체에 신고필증 송부(건축주)
- 정화조 설치 신고(환경업체)
- 정화조 설치신고 완료 후 공사(환경업체)
- 정화조 설치공사 완료 후 준공 접수(환경업체)
- 정화조 준공필증 송부(환경업체-> 건축주)
농막의 정화조 설치 비용은 대략 2~5백만 원 정도로 알고 있으며, 여러 업체에서 견적 받아보시고 결정해보시고, 면허가 있는 업체를 통해 진행하시기 바랍니다.
농막 설치 시 알아야 할 사항 / 유의사항(신고, 절차, 농막 비용, 면적)
1. 농막 설치 시 농지전용이 필요한가?
- 2014년 농지법 시행규칙 개정을 통해 농지전용 없이 설치 가능한 시설의 범위를 명확하게 규정하였습니다.
- 농지전용 없이 설치 가능한 시설 : 축사 곤충사육사의 관리사, 간이저장고(연면적 33㎡ 이하), 농막(20㎡이하), 간이 액비저장소(고정식 200톤 이하)
2. 그린벨트에 농막을 설치할 수 있는지?
- 개발제한구역 법 시행령 별표 1에 따르면 그린벨트(개발제한구역)에 설치할 수 있는 건축물 또는 공작물의 종류와 범위에 대해 명시되어 있습니다. 여기서 농막에 관한 내용을 찾을 수 있습니다.
3. 농막을 설계하는데 건축사가 필요한가?
- 건축법 제23조(건축물의 설계)를 보면 건축허가 또는 신고를 하여야 하는 건축물의 설계는 건축사가 아니면 할 수 없다고 되어 있지만 예외규정(건축법 시행령 제18조)에 따라 농막은 건축사가 아니어도 설계할 수 있습니다.
4. 농막 연면적에 정화조 면적을 포함시켜야 하는지?
- 특정 지자체 공무원이 정화조 면적을 농막 연면적에 포함시켜야 한다고 해석하여 농막 신고가 안 되는 경우가 더러 있습니다. 예를 들어, 정화조 면적이 2㎡이면, 농막 면적이 18㎡이내로 해야 한다고 하는 경우가 실제로 있습니다.
- 건축법에 시행령 제119조(면적 등의 산정방법)에 따르면 "정화조 면적은 바닥면적에 산입 하지 아니한다."라고 명시되어 있으므로 이 점을 주장하셔야 합니다.
- 그럼에도 불구하고, 해당 지자체 담당 공무원의 해석에 따르기 때문에 꼭 미리 협의해보시고 농막 구매, 설치하시는 게 좋습니다.
5. 농막 바닥을 콘크리트로 할 수 있는지?
- 결론부터 말씀드리면 농막 바닥을 콘크리트로 타설 하시면 안 됩니다. 농막은 가설건축물로 임시사용을 목적으로 합니다. 더욱이 건축법에서는 창고 정도로 취급하기 때문에 명백한 불법입니다.
- 그래서 대부분 농막을 고정하기 위한 기초로 기초석을 많이 사용합니다. 농막을 올릴 수 있는 기초 콘크리트를 기성 제품으로 구매할 수 있기도 하고 농막 설치업체에 미리 얘기하셔서 기초석 포함으로 구매하실 수도 있습니다.
- 여기에 콘크리트 대신 파쇄석을 깔아서 정리하시면 됩니다. 대부분 그렇게 합니다.
6. 농막 비용 정리
- 농막 가격 : 2~5천만 원(운반 설치비 포함)
- 전기 인입 : 70~100만 원
- 수도 : 지하수 개발(약 200만 원), 상하수도 연결(약 300만 원)
- 정화조 : 200만 원 이상
- 토지 정리 작업
여기까지 농막에 관한 모든 사항에 대해 정리했습니다. 위 내용을 통해 농막의 법적 개념과 설치 위치, 농지의 법적 정의 그리고 농막 신고절차, 농막 신고방법, 농막 신고 제출서류와 농막에 필요한 전기, 수도, 정화조 설치기준, 설치 금액과 농막 설치 시 유의사항에 대해 확인하시어 농막 설치에 도움이 되길 바랍니다.
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