민간건설공사 표준도급계약서 작성 방법 해설 1편 (공사계약서 표준양식 작성 tip)

민간건설공사 표준 도급계약서 작성 방법 해설 

국토부에서는 민간부문 건설공사의 발주자와 건설업자 간 분쟁 방지를 위해 국토부 고시 「민간건설공사 표준도급계약서」와 「민간건설공사 표준 도급계약 일반조건」을 제정하였습니다. 이를 통해 발주자와 건설업자 간 계약조건을 담아 상호 계약 체결을 권장하고 건설공사계약의 표준모델을 보급하고자 합니다. 이 표준 도급계약서의 작성방법에 대해 아래 내용 꼭 확인해보시기 바랍니다. 

 

 

 

표준도급계약서를 반드시 작성해야 하는 이유

 

건설공사의 규모와 관계없이 반드시 표준 도급계약서를 작성해야 하고, 작성할 때 계약조건에 대해 반드시 면밀히 따져봐야 합니다. 아실지 모르겠지만 민간건설공사에서 발주자와 건설업자 간의 분쟁은 비일비재한 일입니다. 

 

예를 들면, 설계변경으로 인한 추가 공사비 미지급, 공사기간 이내에 공사를 완료하지 못하여 영업 손실로 인한 손해배상 청구, 기성금 청구에 관한 사항, 공사비 과대 계상, 일방적인 계약 해지, 공사대금 미지급 또는 정산에 대한 사항 등등 이로 인해 발주자와 건설업자 간에 소송이 많이 발생하여 건축분쟁 전문 변호사들도 많은 실정입니다. 

 

사실 건설현장에서 계약 전후로 바뀌는 상황들이 많이 발생할 수 밖에 없는 실정입니다. 예를 들어, 지반 조사 결과와 다르게 실제 땅을 파보니 연약지반으로 인하여 공사내용에 지반보강이 추가되는 경우 등 정말 많은 변수들이 있을 수밖에 없습니다. 

 

그럼에도 불구하고 민간건설공사 발주 시 표준도급계약서를 작성해야 하는 이유는 계약서에 도급계약 일반조건과 공사계약 특수조건(계약의 적정한 이행을 위하여 필요한 경우)을 작성함으로써 변수에 미리 대응할 수 있고, 공사대금의 지급방법과 하자에 관한 사항, 공사 지연에 따른 손해배상에 관한 사항을 미리 정할 수 있기 때문입니다. 

 

표준 도급계약서를 쓴다고 하더라도 계약조건이나 혹은 전후 관계에 있어서 문제가 벌어질 경우 법적 다툼으로 이어질 수 있는 게 건설공사 도급계약입니다. 그렇기 때문에 시공계약서에 나온 용어나 법적 근거에 대해 대해 잘 알고 쓰는지와 그냥 주어진 계약서에 따라 계약하느냐는 분쟁 발생 시 아주 큰 차이를 가져옵니다. 그렇기 때문에 조금 길더라도 아래 내용에 대해 일독을 강력히 추천드립니다. 

 

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민간건설공사 표준도급계약서의 법적 근거

건설산업 기본법 제22조(건설공사에 관한 도급계약의 원칙)
① 건설공사에 관한 도급계약(하도급 계약을 포함한다. 이하 같다)의 당사자는 대등한 입장에서 합의에 따라 공정하게 계약을 체결하고 신의를 지켜 성실하게 계약을 이행하여야 한다.
② 건설공사에 관한 도급계약의 당사자는 계약을 체결할 때 도급금액, 공사기간, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 계약서에 분명하게 적어야 하고, 서명 또는 기명날인한 계약서를 서로 주고받아 보관하여야 한다.

 

건설산업 기본법에 따르면 건설공사에 관한 도급계약 시 대통령령으로 정하는 사항에 대해 계약서에 분명히 적고 계약서를 서로 주고 받아 보관하여야 한다고 명시되어 있습니다. 여기서 말하는 대통령령으로 정하는 사항은 아래와 같습니다. 

건설산업기본법 시행령 제25조(공사도급계약의 내용)

1. 공사내용

2. 도급금액과 도급금액 중 임금에 해당하는 금액

3. 공사 착수의 시기와 공사 완성의 시기

4. 도급금액의 선급금이나 기성금의 지급에 관하여 약정을 한 경우에는 각각 그 지급의 시기ㆍ방법 및 금액

5. 공사의 중지, 계약의 해제나 천재ㆍ지변의 경우 발생하는 손해의 부담에 관한 사항

6. 설계변경ㆍ물가변동 등에 기인한 도급금액 또는 공사내용의 변경에 관한 사항

7. 법 제34조 제2항의 규정에 의한 하도급대금지급보증서의 교부에 관한 사항(하도급 계약의 경우에 한한다)

8. 법 제35조 제1항의 규정에 의한 하도급대금의 직접 지급사유와 그 절차

8의 2. 법 제40조 제1항에 따른 건설기술인의 배치에 관한 계획

9. 「산업안전보건법」 제72조에 따른 산업안전보건관리비의 지급에 관한 사항

10. 법 제87조 제1항의 규정에 의하여 건설근로자 퇴직공제에 가입하여야 하는 건설공사인 경우에는 건설근로자 퇴직공제가입에 소요되는 금액과 부담 방법에 관한 사항

11. 「산업재해보상보험법」에 의한 산업재해보상보험료, 「고용보험법」에 의한 고용보험료 기타 당해 공사와 관련하여 법령에 의하여 부담하는 각종 부담금의 금액과 부담방법에 관한 사항

12. 당해 공사에서 발생된 폐기물의 처리방법과 재활용에 관한 사항

13. 인도를 위한 검사 및 그 시기

14.공사 완성 후의 도급금액의 지급시기

15. 계약이행지체의 경우 위약금ㆍ지연이자의 지급 등 손해배상에 관한 사항

16. 하자담보책임기간 및 담보 방법

17. 분쟁 발생 시 분쟁의 해결방법에 관한 사항

18. 「건설근로자의 고용개선 등에 관한 법률」 제7조의 2에 따른 고용 관련 편의시설의 설치 등에 관한 사항

 

국토부에서는 위 내용을 반영하여 건설공사계약의 표준 모델을 보급하기 위해 "민간건설공사 표준 도급계약서"를 고시를 통해 제정하였습니다. 그 표준도급계약서 양식은 아래와 같습니다. 

 

 

이제부터 국토부에서 표준모델로 하는 민간건설공사 표준 도급계약서에서 나오는 용어의 정의에 대해 먼저 이해하시고, 작성방법과 내용을 무엇을 의미하는지 그리고 해당사항에 대해 공공부문에서는 공사계약을 어떻게 하고 있는지 비교하여 말씀드리겠습니다. 

 

민간건설공사의 표준 도급계약서의 서식과 작성방법은 국가계약법과 공사계약 일반조건 등을 준용합니다. 이 점을 꼭 알고 아래 내용을 읽어주시기 바랍니다. 

 

공사 계약문서의 효력

공공 공사계약 시 (계약예규) 공사계약 일반조건에 따르면, 

"계약문서는 계약서, 설계서, 유의서, 공사계약 일반조건, 공사계약 특수조건 및 산출내역서로 구성되며 상호보완의 효력을 가집니다. 다만, 산출내역서는 이 조건에서 규정하는 계약금액의 조정 및 기성 부분에 대한 대가의 지급 시에 적용할 기준으로서 계약문서의 효력을 가진다."라고 정의되어 있습니다. 

 

또한 공사관계 법령 및 이 조건에 정한 계약 일반사항 외에 해당 계약의 적정한 이행을 위하여 필요한 경우 공사계약 특수조건을 정하여 계약을 체결할 수 있는데  공사계약 특수조건에 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법령」, 공사 관계법령 및 이 조건에 의한 계약상대자의 계약상 이익을 제한하는 내용이 있는 경우에 특수조건의 해당 내용은 효력이 인정되지 아니합니다. 

 

위 내용은 공공공사에서의 법적 내용이고, 민간건설공사를 포함하는 건설산업 기본법에서는 계약내용을 무효로 할 수 있는 사항에 아래와 같은 사항을 정의하고 있습니다. 

건설산업기본법 제22조(건설공사에 관한 도급계약의 원칙) 제5항  건설공사 도급계약의 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 부분에 한정하여 무효로 한다. 

1. 계약체결 이후 설계변경, 경제상황의 변동에 따라 발생하는 계약금액의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 아니하거나 그 부담을 상대방에게 떠넘기는 경우
2. 계약체결 이후 공사내용의 변경에 따른 계약기간의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 아니하거나 그 부담을 상대방에게 떠넘기는 경우
3. 도급계약의 형태, 건설공사의 내용 등 관련된 모든 사정에 비추어 계약체결 당시 예상하기 어려운 내용에 대하여 상대방에게 책임을 떠넘기는 경우
4. 계약내용에 대하여 구체적인 정함이 없거나 당사자 간 이견이 있을 경우 계약내용을 일방의 의사에 따라 정함으로써 상대방의 정당한 이익을 침해한 경우
5. 계약불이행에 따른 당사자의 손해배상책임을 과도하게 경감하거나 가중하여 정함으로써 상대방의 정당한 이익을 침해한 경우
6. 「민법」 등 관계 법령에서 인정하고 있는 상대방의 권리를 상당한 이유 없이 배제하거나 제한하는 경우

※ 계약문서 작성에 따른 인지세는 각 50%씩 수급인과 도급인이 부담해야 합니다. 

 

 

 

민간건설공사 표준 도급계약서 작성방법 

계약서의 구성은  ①민간건설공사 표준 도급계약서와 ②도급계약 일반조건 ③ 공사계약특수조건 ④ 설계서 및 산출내역서로 구성되는데 건설산업기본법의 공사도급계약의 내용이 모두 포함되어야 합니다. 

 

 

아래 작성방법의 이해를 위해 간단하게 용어의 정의를 하고 넘어가도록 하겠습니다. 

민간건설공사 표준도급계약서 용어의 정의

1. 도급인 : 건설공사를 건설업자에게 도급하는 자
2. 도급 : 당사자 일방이 건설공사를 완성할 것으로 약정하고, 상대방이 그 일의 결과에 대하여 대가를 지급할 것을 약정하는 계약
3. 수급인 : 도급인으로부터 건설공사를 도급받는 건설업자
4. 하도급 : 도급받은 건설공사의 전부 또는 일부를 다시 도급하기 위하여 "수급인"이 제3자와 체결하는 계약
5. 하수급인 : 수급인으로부터 건설공사를 하도급받은 자
6. 설계서 : 공사시방서, 설계도면(물량내역서를 작성한 경우 이를 포함한다) 및 현장설명서
7. 물량내역서 : 공종별 목적물을 구성하는 품목 또는 비목과 동 품목 또는 비목의 규격ㆍ수량ㆍ단위 등이 표시된 내역서
8. 산출내역서 : 물량내역서에 "수급인"이 단가를 기재하여 "도급인"에게 제출한 내역서

 

 

1. 공사명 

• 문서작성의 첫걸음으로 보통은 공사내용을 유추할 수 있는 공사명 사용
• 공사명은 모든 인허가 과정에서 사용되기 때문에 상호 협의를 통해 명명하여 작성

 

2. 공사장소

• 공사가 이루어지는 장소로 지적 편집도 등을 참고하시어 인허가상 주소를 사용
• 공공공사의 경우 계약상대자가 공사의 수행에 필요한 날까지 공사용지를 확보하여 계약상대자에게 인도하여야 합니다. 따라서, 민간의 경우에도 토지사용승인서 또는 공사를 수행할 수 있도록 용지를 확보해야 합니다. 

 

3. 착공 연월일

• 착공 연월일 : 계약일과 엄연히 구분되는 것으로 실제 공사에 착수하는 일자를 말합니다. 예를 들어 공사기간을 240일이라고 했을 때 보통 착수일로부터 계산되어 준공 년월일이 정해집니다. 
• 때문에 착공 년월일은 공사가 완료되는 시점을 결정하고 만약 공사를 정해진 공사기간 내에 완료하지 못한다면 지연배상금(제체 상금)을 수급인이 도급인에게 지급해야 합니다. 
• 수급인의 귀책사유 없이 공사 착공일에 착공할 수 없는 경우 수급인의 현장 인수일자를 차꼬 일로 하며, 이 경우 수급인은 공사기간의 연장을 요구할 수 있습니다. 

 

4. 준공 예정 연월일

• 준공일은 도급인과 수급인(건축주와 시공자) 간의 분쟁이 가장 많이 일어나기 때문에 신중하게 작성해야 합니다.
• 착공 년월일에 공사기간을 더하여 완료되는 날짜를 준공 예정 년월일로 산정할 수 있습니다. 
• 건축물은 공사를 완료했다고 바로 사용할 수 있는 것이 아니라 해당 관청의 사용승인이 있어야 합니다.
• 계약서에 잔금 지급시기를 준공일이라고 했을 경우 사용승인도 안 났는데 잔금을 지급해야 하는 경우가 생길 수도 있습니다. 또한, 준공 예정 연월일까지 공사를 완료하지 못한 경우 수급인이 도급인에게 지체상금을 지급해야 합니다. 이는 공사를 완료하고 바로 영업을 시작해야 하는 경우에는 도급인(건축주)에게 큰 피해가 될 수도 있기 때문입니다. (지체상금은 준공예정년월일 익일부터 하루에 공사금액의 몇% 씩 부과됩니다. 예를 들어, 지체상금률을 0.4%로 정한 10억 공사에서 10일 지체된 경우 10억 ×0.4% × 10일 = 4천만 원)
• 준공일은 수급인이 건설공사를 완성하고, 도급인에게 서면으로 준공검사를 요청한 날을 말합니다. 서면으로 준공검사를 요청한다고 해서 준공일이 될 수 없고 준공검사에 합격한 경우에만 준공일이 될 수 있습니다.
• 건축주에게 유리한 준공 예정 년월일은 대가의 지급은 사용승인일로 하고 지체상금의 기준은 준공 예정 년월일로 정하시면 됩니다. 그러나 계약서는 상호 협의하에 이루어지기 때문에 원만하게 협의하시어 결정하시되 꼭 준공일과 사용승인을 구분하여 확인하시기 바랍니다. 
• 건축물의 사용승인 신청 절차, 기간 및 사용승인ㆍ준공검사 필요서류(도서) 등 주요 확인 사항

 

 

5. 계약금액과 노무비

• 계약금액은 부가세 포함 여부를 확실히 인지하시어 작성해야 합니다. 
• 노무비를 표기하도록 되어 있는 이유는 해당 공사현장의 근로자를 보호하기 위해서입니다. 공사 중 당사자나 제삼자에 의해 일어날 수 있는 공사대금 압류에 대하여 명기된 금액의 노무비는 압류를 금지하기 위한 금액입니다(건설산업 기본법 제88조 제2항, 동법 시행령 제84의 제1항)
• 내역서를 보시면 노무비가 표기되어 있는데 직접노무비와 간접노무비를 합하여 노무비라고 합니다. 
• 건설공사 원가계산서(내역서) 작성을 위한 적용 기준 및 세부 해설

 

6. 계약보증금

• 수급인의 계약상의 의무이행을 보증하기 위해 계약서에서 정한 계약보증금을 말합니다. 일종의 담보라고 보시면 됩니다. 
• 수급인 계약 체결 전까지 도급인에게 계약보증금을 현금 등으로 납부하거나 기관에서 발행한 보증서로 납부할 수 있습니다. 일반적으로 보증서로 합니다.  다만, "도급인"과 "수급인"이 합의에 의하여 계약보증금을 납부하지 아니하기로 약정한 경우에는 그러하지 아니합니다. 
• 계약보증금은 민간건설공사에서 통상 계약금액의 10%~15%에 해당하는 금액을 계약이행 보증으로 대체합니다. 
• 여기까지만 보면 수급인(시공자)만 담보를 제공하는 것 같지만 도급인도 수급인에게 공사대금 지급의 보증 또는 담보를 제공하여야 합니다. 다만, 도급인이 공사대금 지급보증 또는 담보 제공을 하기 곤란한 경우에는 수급인이 그에 상응하는 보험 또는 공제에 가입할 수 있도록 계약의 이행 보증을 받은 날부터 30일 이내에 보험료 또는 공제료를 지급하여야 합니다.
• 도급인이 위에 따른 공사대금의 지급보증, 담보의 제공 또는 보험료 등의 지급을 하지 아니한 때에는 수급인은 15일 이내 도급인에게 그 이행을 최고하고 공사의 시공을 중지할 수 있습니다. 
• 계약금액이 증액된 경우에는 이에 상응하는 금액의 보증금을 추가 납부하여야 하며, 계약금액이 감액된 경우에는 도급인은 이에 상응하는 금액의 계약보증금을 수급인에게 반환하여야 합니다. 

 

계약보증금의 처리 

1. 수급인이 정당한 이유없이 약정한 착공기일을 경과하고도 공사에 착수하지 아니한 경우
2. 수급인"의 책임있는 사유로 인하여 준공기일내에 공사를 완성할 가능성이 없음이 명백한 경우
3. 지체상금이 계약보증금 상당액에 도달한 경우로서 계약기간을 연장하여도 공사를 완공할 가능성이 없다고 판단되는 경우
4. 기타 "수급인"의 계약조건 위반으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우

위와 같은 사유로 계약이 해제 또는 해지된 경우 납부된 계약보증금은 도급인에게 귀속합니다.  이 경우 계약의 해제 또는 해지에 따른 손해배상액이 계약보증금을 초과한 경우에는 그 초과분에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한 아래와 같은 사유로 계약이 해제 또는 해지되거나 공사 계약이 완료된 때에는 납부된 계약보증금을 지체 없이 수급인에게 반환해야 합니다. 

1. 공사내용을 변경함으로써 계약금액이 100분의 40이상 감소된 때
2. 도급인의 책임있는 사유에 의한 공사의 정지기간이 계약서상의 공사기간의 100분의 50을 초과한 때
3. 도급인이 정당한 이유없이 계약내용을 이행하지 아니함으로써 공사의 적정이행이 불가능하다고 명백히 인정되는 때
4. 공사대금 지급의 보증, 담보의 제공 또는 보험료 등의 지급을 이행하지 아니한 때

 

7. 선금

• 선금은 도급인(건축주)이 수급인(시공자)에게 공사 초기에 필요한 자재 확보 및 노임을 위해 지급할 수 있는 금액을 말합니다.
• 도급인이 필수적으로 지급해야 하는 것은 아니나 수급인의 요청에 의해 지급할 수 있습니다. 이 금액에 대한 사항을 계약서에 명시하시면 됩니다. 
• 계약서에 공사이행을 위해 선금을 지급하는 경우 수급인은 계약목적 달성을 위한 용도 이외의 타 목적에 사용할 수 없으며, 노임지급 및 자재 확보에 우선 사용해야 합니다. 그렇지 않을 경우 선금에 대한 반환 청구를 할 수 있습니다.
• 선금지급 시 보증서 제출을 요구하는 경우 수급인은 보증기관이 발행한 보증서를 제출해야 합니다. 
• 도급인은 수급인의 선금 청구를 받을 날부터 14일 이내에 지급하여야 합니다.
• 공공공사의 경우 공사금액에 따라 30~50%까지 지급할 수 있도록 되어 있습니다(정부 입찰·계약집행기준 제34조)

 

8. 기성 부분 금

• '기성'을 말 그래로 풀이하면 '이미 이루어진 것'을 뜻합니다. 표준계약서의 기성 부분 금은 이미 이루어진 것을 지급하는 것을 말합니다. 이를 공사 중간에 완료된 부분까지 월 1회 지급할지 아니면 분기 1회 지급할 지에 대한 사항을 정하는 것입니다. 
• 기성은 수급인이 일한 만큼 도급인에게 청구해서 일한 대가를 중간에 받는 것입니다. 여기서 주의해야 할 사항은 실제 일한 만큼만 청구해야 하고, 도급인은 실제 일한 대가보다 더 지급해서는 안됩니다. 혹시라도 기성을 완료하고 수급업체에서 부도가 나서 공사를 이행하지 못할 경우에 계약을 해지하고 다른 수급인을 찾아야 하는데 공사한 것보다 더 많이 지급되면 건축주가 피해를 볼 수 있기 때문입니다.  
• 여기서 문제는 건축주가 실제 일한 만큼을 판별하여 대가를 지급하는 것입니다. 이 때문에 내역서와 물량 산출서가 필요합니다. 내역서와 물량산출서가 있는 경우 해당 물량을 실제 계산해볼 수 있어 기성금을 지급할 수 있는 근거가 됩니다. 

기성 작성 예시

1) 표준 도급계약서, 내역서, 물량 산출서가 있는 경우 : 매월 말 설치기준 90%, 준공 후 10% 지급

  - 도급인은 수급인에게 정해진 기간마다 시공한 부분의 계약 내역을 근거로 기성금을 신청하라고 지시

  - 해당 공사물량을 확인하시고 실제 일한 것이 맞는지 확인 후 기성금 지급

<내역서 예시 시공 및 설치 확인 시 활용>

 

2) 내역서 및 물량산출서가 없는 경우 : 공종별 공사금액 확인 후 비율 분배

  - 기초공사 10% / 철골공사 30% / 창호공사 20% / 마감공사 30% / 준공 후 10% 

• 선금을 지급한 경우 기성 부분 금을 지급할 때마다 선금을 정산하도록 되어 있습니다.  예를 들어, 10억 공사에서 도급인이 수급인에게 선금을 3억 지급했고, 공사의 20%에 대한 기성부분금을 청구할 때 선금 정산액은 6천만 원(=0.6억=3억 ×2억/10억)입니다. 따라서 공사 20%에 대한 기성금 2억에서 선금 정산액 6천만 원을 빼고 지급하시면 됩니다. 

 

9. 지급 자재의 품목 및 수량

• 도급인이 특정한 자재를 지급하고 수급인이 시공 또는 설치할 때 작성하는 항목입니다. 
• 공공공사의 경우 철근, 레미콘 등 중소기업 제품 판로지원법에 따라 별도 업체와 계약하여 사용하는 것을 말하며 이를 관급자재라고 합니다. 

 

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글이 너무 길어져 2편에서 이어 쓰도록 하겠습니다. 2편에서는 중요한 사항 중에 하나인 하자담보책임에 관한 사항과 하자보수보증금률과 금액, 하자담보책임기간 그리고 지체상금률과 대가지급 지연 이율, 공사계약 특수조건 작성방법 등에 대해 포스팅하도록 하겠습니다. 

 

 

 

위 내용 참고하시어 공사계약서 작성에 도움이 되길 바랍니다. 도움이 되셨다면 하트 부탁드리며 2편도 끝까지 읽어주시기 바랍니다. 기타 건축법 및 공공부문에서내역서는 어떻게 작성되는지와 시공 등 공사 관련 사항은 아래 카테고리 이용하시기 바랍니다. 

 

민간건설공사 표준도급계약서 작성 방법 해설 2편 (공사계약서 표준양식 작성 tip)

감사합니다. 

 

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