민간건설공사 표준 도급계약서 작성 방법 해설 2편
민간부문 건설공사의 건축주와 건설업자 간의 분쟁방지를 위해 국토부에서는 "민간건설공사 표준 도급계약서" 표준모델을 국토부 고시를 통해 권장하고 있습니다. 이 공사계약서 작성방법에 대해 1편에 이어 2편으로 작성하였으니 1편을 안 보신 분들은 아래 링크를 통해 1편을 꼭 확인하시기 바랍니다.
민간건설공사 표준도급계약서 작성 방법 해설 1편 (공사계약서 표준양식 작성 tip)
민간건설공사 표준도급계약서 작성방법
10-1. 하자담보책임
- 건설공사에서 하자가 없는 완벽한 공사는 처음부터 존재하지 않는다고 가정하시고 공사계약서를 작성하셔야 합니다. 사용승인 후 입주후에 하자가 발견될 수도 있고, 건설업자가 공사 후에 하자보수를 하지 않을 수 있기 때문에 하자담보 보증금에 대해 명확히 인지하시고, 하자보수 보증금률과 하자담보책임기간에 대해 작성해야 합니다.
- 수급인은 공사의 하자보수를 보증하기 위하여 계약서에 정한 하자보수보증금(하자보수보증금율을 계약금액에 곱하여 산출한 금액)을 준공검사 후 그 공사의 대가를 지급할 때까지 현금 또는 보증기관이 발행한 보증서로서 도급인에게 납부하여야 합니다. 대부분 보증기관이 발행한 하자보수 보증서로 제출합니다.
- 수급인은 도급인이 전체목적물을 인수한 날과 준공검사를 완료한 날 중에서 먼저 도래한 날부터 계약서에 정한 하자담보 책임기간 중 당해공사에 발생하는 일체의 하자를 보수하여야 합니다.
- 수급인이 도급인으로 부터 규정에 의한 하자보수의 요구를 받고 이에 응하지 아니하는 경우 하자보수보증금은 도급인에게 귀속할 수 있습니다.
10-2. 공종 및 공종별 계약금액
- 공종 : 공종이란 한마디로 공사의 종류를 말합니다. 예를 들어 미장공사, 도장공사, 철근콘크리트 공사, 석공사, 방수공사 등을 뜻합니다.
- 공종별 계약금액 : 아래 그림(공종별 집계표)을 보시면 내역서에 공종별 금액이 합산해서 나오게 됩니다. 하자보수를 공종별로 하는 이유는 하자보수책임기간이 공종별로 다르기 때문입니다. 아래 그림보시고 판별해보시기 바랍니다.
- 건설공사 공종과 공정의 차이점(건축공종? 건축공정?)
10-3. 공정별 계약금액
- 공정별 계약금액은 해당 공사의 종류에 따른 계약금액을 말합니다.
10-4. 하자보수보증금율(%) 및 금액
- 하자보수보증금 = 계약금액 × 하자보수보증금률
- 하자보수 보증금률은 공종 구분에 따라 정해야 합니다. 하자보수 보증금률에 대해 정해진 바가 없으면 국가계약법을 준용하시면 됩니다. 보통 국가 간의 계약이 아닌 경우 도급인과 수급인 협의하에 일반적으로 3~10% 범위 내에서 하자 보증금율을 정하고 있습니다.
국가계약법 제62조(하자보수보증금)
하자보수보증금은 기획재정 부령이 정하는 바에 의하여 계약금액의 100분의 2이상 100분의 10이하로 하여야 한다. 다만, 공사의 성질상 하자보수가 필요하지 아니한 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 하자보수보증금을 납부하지 아니하게 할 수 있다.
국가계약법 시행규칙 제72조(하자보수 보증금률)
제72조(하자보수 보증금률) ①각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원은 공사계약을 체결할 때에 영 제62조 제1항 본문의 규정에 의하여 다음 각호의 공종(각 공종 간의 하자책임을 구분할 수 없는 복합공사인 경우에는 주된 공종을 말한다) 구분에 의하여 계약금액에 대한 하자보수 보증금률을 정하여야 한다.
1. 철도ㆍ댐ㆍ터널ㆍ철강 교설치ㆍ발전설비ㆍ교량ㆍ상하수도 구조물 등 중요 구조물 공사 및 조경공사: 100분의 5
2. 공항ㆍ항만ㆍ삭도 설치ㆍ방파제ㆍ사방ㆍ간척 등 공사: 100분의 4
3. 관개수로ㆍ도로(포장공사를 포함한다)ㆍ매립ㆍ상하수도 관로ㆍ하천ㆍ일반건축 등 공사: 100분의 3
4. 제1호 내지 제3호 외의 공사: 100분의 2
10-4. 하자담보책임기간
- 하자담보책임기간이란 해당 공종에서 발생한 하자에 대해 수급인이 책임지고 보수해야 하는 기간을 말합니다.
- 공종별로 협의하거나 기준이 모호한 경우 "건설산업 기본법과 국가계약법을 준용한다"라고 기입하시기 바랍니다.
- 건설산업기본법 시행령 제30조 관련 별표 4 참조(세부공종별 하자담보 책임기간)
11-1. 지체상금률
- 지체상금이란 준공기한 내에 공사를 완성하지 아니한 때에 지체일 수마다 계약서상의 지체상금률을 계약금액에 곱하여 산출한 금액을 말합니다. (지체상금 = 계약금액 × 지체상금율 × 지체일 수)
- 지체상금률은 지체상금을 산정하기 위해 계약금액에 곱하는 숫자를 말합니다.
- 예를 들어 지체상금률을 0.05%로 정한 계약금액 10억 공사에서 8일 지체했을 때 지체상금은 0.04억(=10억 ×0.0005 × 8일)입니다. 이렇게 산출된 지체상금은 공사대금과 상계할 수 있습니다.
- 지체상금률은 계약 당사자간에 별도로 정한 바가 없는 경우에는 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법령 등에 따라 공공공사 계약 체결 시 적용되는 지체상금률을 따르도록 되어있습니다. 이점을 계약서에 기입하시기 바랍니다.
공공공사 계약 체결 시 적용되는 지체상금률(국가계약법 시행규칙 제75조)
- 공사: 1천분의 0.5
- 물품의 제조ㆍ구매(영 제16조제3항에 따라 소프트웨어사업시 물품과 용역을 일괄하여 입찰에 부치는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다): 1천분의 0.75. 다만, 계약 이후 설계와 제조가 일괄하여 이루어지고, 그 설계에 대하여 발주한 중앙관서의 장의 승인이 필요한 물품의 제조ㆍ구매의 경우에는 1천분의 0.5로 한다.
- 물품의 수리ㆍ가공ㆍ대여,용역(영 제16조제3항에 따라 소프트웨어사업시 물품과 용역을 일괄하여 입찰에 부치는 경우의 그 용역을 제외한다) 및 기타: 1천분의 1.25
- 군용 음ㆍ식료품 제조ㆍ구매: 1천분의 1.5
- 운송ㆍ보관 및 양곡가공: 1천분의 2.5
11-2. 지체상금을 지급하지 않아도 되는 경우
- 불가항력의 사유에 의한 경우
- 수급인이 대체하여 사용할 수 없는 중요한 자재의 공급이 "도급인"의 책임 있는 사유로 인해 지연되어 공사 진행이 불가능하게 된 경우
- 도급인의 귀책사유로 착공이 지연되거나 시공이 중단된 경우
- 기타 수급인의 책임에 속하지 아니하는 사유로 공사가 지체된 경우
12. 대가지급 지연이자율
- 대가지급 지연이자율이란 도급인이 공사대금을 지급기한 내에 지급하지 못하는 경우 그 미지급 금액에 대해 지급기한의 다음날부터 지급하는 날까지 일수에 계약서 상에서 정한 대가지급 지연이자율을 적용하여 산출한 이자를 가산하여 지급해야 할 때 사용하는 이자율을 말합니다.
- 대가지급 지연이자율은 시중은행의 일반대출 시 적용되는 연체이자율 수준을 감안하여 상향 적용할 수 있습니다.
- 공사를 하고 공사대금을 제때 지급받지 못하는 건설업체를 보호하기 위함입니다.
※ 민간건설공사 표준 도급계약서 양식(공사계약서 양식) 첨부
여기까지는 민간건설공사 표준 도급계약서에 나오는 각 항목별로 계약서의 작성방법과 해설에 대해 말씀드렸습니다. 그러나 여기까지는 계약서의 작성방법이고 공사 전 과정에서 알아야 할 계약사항의 절반도 안됩니다. 건축주, 도급인 분들은 민간건설공사 도급계약 일반조건, 공사계약 특수조건에 대해 그리고에 대해 정확히 알고 계셔야 합니다.
민간공사 표준 도급계약 일반조건
아래 파일에 표준도급계약 일반조건에 대해 명확히 이해하시고, 계약서류 중 하나로 상호 확인하셔야 합니다. 표준도급계약 일반조건에서 유의하시어 보셔야 할 사항은 아래와 같습니다.
제3조(계약문서)
① 계약문서는 민간건설공사 도급계약서, 민간건설공사 도급계약 일반조건, 공사계약 특수조건, 설계서 및 산출내역서로 구성되며, 상호 보완의 효력을 가진다.
제7조(현장대리인의 배치)
① "수급인"은 착공 전에 건설산업 기본 법령에서 정한 바에 따라 당해공사의 주된 공종에 상응하는 건설기술자를 현장에 배치하고, 그중 1인을 현장대리인으로 선임한 후 "도급인"에게 통지하여야 한다. ② 제1항의 현장대리인은 법령의 규정 또는 "도급인"이 동의한 경우를 제외하고는 현장에 상주하여 시공에 관한 일체의 사항에 대하여 "수급인"을 대리하며, 도급받은 공사의 시공관리 기타 기술상의 관리를 담당한다.
제14조(안전관리 및 재해보상)
① "수급인"은 산업재해를 예방하기 위하여 안전시설의 설치 및 보험의 가입 등 적정한 조치를 하여야 하며, 이를 위해 "도급인"은 계약금액에 「건설기술진흥법」에 따른 안전관리비와 「산업안전보건법」에 따른 산업안전보건관리비 및 산업재해보상 보험료 등 관계 법령에서 규정하는 법정경비의 상당액을 계상하여야 한다.
② 공사현장에서 발생한 산업재해에 대한 책임은 "수급인"에게 있다. 다만, 설계상의 하자 또는 "도급인"의 요구에 의한 작업으로 재해가 발생한 경우에는 "도급인"에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.
제17조(공사기간의 연장)
① "수급인" 은 다음 각 호의 사유로 인해 계약이행이 현저히 어려운 경우 등 "수급인"의 책임이 아닌 사유로 공사 수행이 지연되는 경우 서면으로 공사기간의 연장을 "도급인" 에게 요구할 수 있다.
제21조(설계변경으로 인한 계약금액의 조정)
① 설계서의 내용이 공사현장의 상태와 일치하지 않거나 불분명, 누락, 오류가 있을 때 또는 시공에 관하여 얘기하지 못한 상태가 발생되거나 안전사고의 우려, 사업계획의 변경 등으로 인하여 추가 시설물(가설구조물을 포함)의 설치가 필요한 때에는 "도급인"은 설계를 변경하여야 한다.
제25조(손해의 부담)
"도급인"ㆍ"수급인" 쌍방의 책임 없는 사유로 공사의 목적물이나 제삼자에게 손해가 생긴 경우 다음 각 호의 자가 손해를 부담한다.
1. 목적물이 "도급인"에게 인도되기 전에 발생된 손해: "수급인"
2. 목적물이 "도급인"에게 인도된 후에 발생된 손해: "도급인"
3. 목적물에 대한 "도급인"의 인수 지연 중 발생된 손해: "도급인"
4. 목적물 검사기간 중 발생된 손해: "도급인"ㆍ"수급인"이 협의하여 결정
제27조(준공검사)
① "수급인"은 공사를 완성한 때에는 "도급인"에게 통지하여야 하며 "도급인"은 통지를 받은 후 지체 없이 "수급인"의 입회하에 검사를 하여야 하며, "도급인"이 "수급인"의 통지를 받은 후 10일 이내에 검사 결과를 통지하지 아니한 경우에는 10일이 경과한 날에 검사에 합격한 것으로 본다. 다만, 불가항력으로 인하여 검사를 완료하지 못한 경우에는 당해 사유가 존속되는 기간과 당해 사유가 소멸된 날로부터 3일까지는 이를 연장할 수 있다.
제28조(대금지급)
① "수급인"은 "도급인"의 준공검사에 합격한 후 즉시 잉여자재, 폐기물, 가설물 등을 철거, 반출하는 등 공사현장을 정리하고 공사대금의 지급을 "도급인"에게 청구할 수 있다.
제30조(지체상금)
① "수급인"은 준공기한 내에 공사를 완성하지 아니한 때에는 매 지체일 수마다 계약서상의 지체상금률을 계약금액에 곱하여 산출한 금액(이하 ‘지체상금’이라 한다)을 "도급인"에게 납부하여야 한다. 다만, "도급인"의 귀책사유로 준공검사가 지체된 경우와 다음 각 호의 1에 해당하는 사유로 공사가 지체된 경우에는 그 해당일수에 상당하는 지체상금을 지급하지 아니하여도 된다.
제31조(하자담보)
① "수급인"은 공사의 하자보수를 보증하기 위하여 계약서에 정한 하자보수보증금률을 계약금액에 곱하여 산출한 금액(이하 ‘하자보수보증금’이라 한다)을 준공검사 후 그 공사의 대가를 지급할 때까지 현금 또는 제4조 제2항 각 호의 보증기관이 발행한 보증서로서 "도급인"에게 납부하여야 한다.
제34조("도급인"의 계약해제 등)
① "도급인"은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 계약의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지할 수 있다.
- "수급인"이 정당한 이유없이 약정한 착공기일을 경과하고도 공사에 착수하지 아니한 경우
- "수급인"의 책임있는 사유로 인하여 준공기일내에 공사를 완성할 가능성이 없음이 명백한 경우
- 제30조제1항의 규정에 의한 지체상금이 계약보증금 상당액에 도달한 경우로서 계약기간을 연장하여도 공사를 완공할 가능성이 없다고 판단되는 경우
- 기타 "수급인"의 계약조건 위반으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우
② 제1항의 규정에 의한 계약의 해제 또는 해지는 "도급인"이 "수급인"에게 서면으로 계약의 이행기한을 정하여 통보한 후 기한 내에 이행되지 아니한 때 계약의 해제 또는 해지를 "수급인"에게 통지함으로써 효력이 발생한다.
③ "수급인"은 제2항의 규정에 의한 계약의 해제 또는 해지 통지를 받은 때에는 다음 각 호의 사항을 이행하여야 한다.
- 당해 공사를 지체없이 중지하고 모든 공사용 시설ㆍ장비 등을 공사현장으로부터 철거하여야 한다.
- 제13조의 규정에 의한 지급재료의 잔여분과 대여품은 "도급인"에게 반환하여야 한다.
제35조("수급인"의 계약해제 등)
① "수급인"은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지할 수 있다.
- 공사내용을 변경함으로써 계약금액이 100분의 40이상 감소된 때
- "도급인"의 책임있는 사유에 의한 공사의 정지기간이 계약서상의 공사기간의 100분의 50을 초과한 때
- "도급인"이 정당한 이유없이 계약내용을 이행하지 아니함으로써 공사의 적정이행이 불가능하다고 명백히 인정되는 때
- 제4조제5항에 따른 기간 내에 공사대금 지급의 보증, 담보의 제공 또는 보험료 등의 지급을 이행하지 아니한 때
② 제1항의 규정에 의하여 계약을 해제 또는 해지하는 경우에는 제34조 제2항 및 제3항의 규정을 준용한다.
제36조(계약해지 시의 처리)
① 제34조 및 제35조의 규정에 의하여 계약이 해지된 때에는 "도급인"과 "수급인"은 지체 없이 기성 부분의 공사금액을 정산하여야 한다.
② 제34조 및 제35조의 규정에 의한 계약의 해제 또는 해지로 인하여 손해가 발생한 때에는 상대방에게 그에 대한 배상을 청구할 수 있다. 다만, 제35조 제1항 제4호에 해당하여 해지한 경우에는 해지에 따라 발생한 손해에 대하여 청구할 수 없다.
※ 민간건설공사 표준 도급계약 일반조건 첨부
여기까지 민간건설공사 표준도급계약서(시공계약서) 표준모델의 작성방법에 대해 말씀드렸습니다. 공사를 발주하기 위한 건축주분들은 위 첨부파일의 공사계약 일반조건을 꼭 한 번 읽어보시기 바랍니다. 위 내용에는 건축주뿐만 아니라 시공자를 보호하기 위한 장치들이 많이 있으니 판별하여 보셔야 합니다.
소규모 인테리어 공사 계약서를 작성하는 경우에 보통 계약문서(민간건설공사 도급계약서, 민간건설공사 도급계약 일반조건, 공사계약 특수조건, 설계서 및 산출내역서)를 완전히 갖추고 있지 않고, 면허도 없는 개인사업자들이 많이 하기 때문에 피해를 보는 경우가 많은 것으로 알고 있습니다. 그럼에도 위 내용을 알고 계약하는 것과 모르고 계약하는 것은 유의미한 차이가 있기 때문에 꼭 살펴보시기 바랍니다.
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