건축물 용도변경
- 용도변경이란 위험물을 기준으로 분류된 시설군(건축법 용도분류와 다름)에 속하는 건축물 용도를 상위군 또는 하위군으로 변경하는 행위를 말한다.
건축물은 건축물을 신축하거나, 증축, 개축, 재축, 이전을 할 때 해당 관청에 건축허가 또는 건축신고를 하게 되어 있습니다. 이때, 건축법의 용도분류에 따른 용도와 시설군이 정해집니다. 이렇게 정해진 건축물의 용도를 변경하고자 할 때는 반드시 해당 관청에 신고 또는 허가 등의 행정 행위를 해야 합니다.
이러한 용도변경에 필요한 시설군의 분류와 용도변경이 신고사항인지, 허가사항인지를 구분하는 방법과 용도변경 진행 절차와 용도변경 시 미리 확인해야 할 사항에 관련 법령에 따라 정리하여 말씀드리겠습니다. 복잡해 보일 수도 있으나 천천히 읽어보시면 쉽게 이해하실 수 있는 내용이니 한 번 일독해보시길 추천합니다.
용도변경은 시점에 따라 구분할 수 있는데, 건축물의 사용승인 이후에 용도를 변경하는 것을 용도변경이라고 합니다.
- 용도변경 : 건축물 준공 후 사용승인 이후에 용도를 변경하는 행위
- 설계변경 : 건축물 신고 또는 허가 후 사용승인받기 전에 용도를 변경하는 행위
건축물의 사용승인 신청 절차,기간 및 사용승인ㆍ준공검사 필요서류(도서) 등 주요 확인 사항
용도변경 신고 및 허가 대상 구분
용도변경이 신고대상인지 허가대상인지를 구분하기 전에 먼저 건축법에서의 시설군을 알아야 합니다. 시설군은 건축법에서의 건축물 용도분류와 다르다는 것을 아셔야 합니다.
아래 그림에서 보시는 바와 같이 용도변경 시설군은 위험물을 기준으로 상위 시설군부터 하위 시설군까지 9개 시설군으로 분류됩니다.
용도변경 시설군 관련 법령
- 건축법 제19조(용도변경)
- 건축법 시행령 제14조(용도변경) 제5항
위 그림에서 보시면 건축법에 따라 건축물의 시설군을 1번 자동차관련 시설군부터 9번까지 분류하였습니다. 하위시설군에서 상위시설군으로 용도를 변경하는 행위는 허가사항이고, 상위시설군에서 하위시설군으로 변경하는 것은 신고사항입니다. 또한, 동일한 시설군 내의 용도변경은 건축물대장 기재내용 변경 신청만으로 가능합니다.
이 것을 이해하실 때 처음에 언급했던 위험물을 기준으로 시설군이 분류되어 있기 때문에 상위시설군으로 갈수록 위험물질이나 주거 환경에 좋지 않은 영향을 미친다고 생각하시면 됩니다. 그렇기 때문에 상위시설군으로 용도변경을 할 때 허가를 받아야 하고, 하위시설군으로 용도 변경할 때는 신고사항입니다.
예를 들어, 단독주택을 근린생활시설이나 판매시설로 변경하고자 하는 경우는 하위시설군에서 상위시설군으로 용도변경에 해당하므로 허가를 받으셔야 합니다. 반대의 경우는 신고사항입니다.
건축물 용도변경 행위 3가지
- 허가대상 : 하위시설군에서 상위시설군으로 용도변경
- 신고대상 : 상위시설군에서 하위시설군으로 용도변경
- 건축물대장 기재내용 변경 신청 : 동일한 시설군 내의 용도변경
※ 동일한 시설군 내에서 건축물대장 기재내용 변경만으로 용도변경 할 수 없는 경우
7. 근린생활시설군은 제1종과 제2종으로 세부 용도가 분류되어 있습니다. 하지만, 제1종 및 제2종 근린생활시설은 같은 시설군내에 있지만 상호 간의 용도변경 신청은 건축물대장 기재내용 변경 신청만으로 용도변경을 할 수 없습니다.
근린생활시설의 경우 같은 시설군으로 분류하고 있지만, 주거생활에 필요한 여러 용도들이 묶여 있으므로 허가권자의 확인절차(신고 또는 허가) 없이 용도 변경하는 것은 위험하다고 판단하여 특별히 관리하겠다는 의미입니다.
용도변경 전 검토사항
건축법 제19조 제1항에 따라 모든 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 충족해야 용도변경을 할 수 있습니다. 건축법에서는 건축물의 용도와 규모에 따라 법 적용을 달리하므로 건축물 용도가 달라지면 그 건축기준도 달라지므로 관련 규정과 법률을 용도변경을 위해 검토해야 합니다.
대표적으로 검토해야 하는 사항에 대해 말씀드리겠습니다.
1. 용도지역, 용도지구
용도변경하고자 하는 건축물의 용도가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역 또는 용도지구 안에서 허용되는 지를 확인해야 합니다. 예를 들어, 중심 상업지역의 오피스텔인 경우, 공동주택은 국토계획법에서 용도를 불허하므로 용도변경이 불가능합니다.
2. 주차장법에 따른 주차대수 확보 여부
- 건축법 시행령 별표1 용도별 건축물의 종류(건축법 시행령 제3조의 5 관련)
- 주차장법 시행령 제6조(부설주차장의 설치기준)
- 주차장법 시행령 별표1 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준
위 관련 법령에 따라 건축물을 건축하기 위해서는 법적으로 주차장을 설치해야 하고 건물의 용도 및 면적에 따라 주차대수를 산정하여 확보해야 합니다. 예를 들어, 제1종 근린생활시설의 경우 시설면적 200㎡ 당 1대의 주차장을 확보해야 하므로, 2,000㎡의 제1종 근린생활시설은 10대의 주차장이 있어야 건축허가, 사용승인 또는 용도변경이 가능합니다.
3. 건축물 하중기준 충족 여부
- 국토부고시 " 건축구조기준"
- 국토부 설계기준 KDS 41 10 05 : 건축구조기준 설계하중
건축물을 건축할 때 구조적으로 안전한지 확인하는 절차가 있는데 그때 활용하는 것인 건축물 용도별 기본 등분포 활하중입니다. 이 하중기준은 국토부 고시 또는 국토부 설계기준에 따라 건축물의 용도별로 확보해야 합니다.
위 자료를 참고하시면 각 건축물의 용도별로 확보해야 할 하중 기준이 있습니다. 예를 들어, 바닥 슬래브가 견딜 수 있는 하중이 학교의 경우 3kN/㎡를 확보해야 하고, 일반 주택의 경우 2kN/㎡입니다. 이렇게 정해진 기준이 있기 때문에 이러한 기준이 충족하는지 여부를 확인해야 합니다.
4. 정화조 용량 적합 여부
- 하수도법
- 환경부 고시 "건축물의 용도별 오수발생량 및 정화조 처리 대상인원 산정방법 별표 1
정화조 용량 산정 기준은 하수도법에서 규정하고 있으며, 건축법상의 용도분류 체계가 아닌 별도의 건축물 용도분류기준에 따라 용량이 산정되므로 용도변경 시 정화조 용량이 적합한지 확인해야 합니다.
5. 학교환경위생 정화구역
뉴스를 통해 아시겠지만 학교보건법에 따라 학교 주변에 건축할 수 있는 건물의 용도가 제한됩니다. 예를 들어 학교 주변에 유흥주점 및 숙박시설 등이 들어서 매스컴으로 통해 논란이 된 사례를 기억하실 겁니다.
이렇듯 건축법에서 규정하고 있지 않지만, 학교보건법에 따라 학교환경위생 정화구역을 지정하고 금지행위를 건축물 용도별로 규정하고 있습니다.
따라서, 용도 변경하고자 하는 건축물의 용도가 학교보건법에 위배되지 않는지 검토하셔야 합니다.
용도변경 허가 절차
관련 근거
- 건축법 제11조, 제16조, 제19조 및 제20조 제1항
- 건축법 시행규칙 제12조의 2
아래 용도변경 서식을 보시면 아시겠지만, 용도변경 허가를 위해서는 아래와 같은 사항 등을 기재하여야 합니다. 아래 내용 외에 관련 서식을 통해 내용 확인하시기 바랍니다.
- 대지조건(용도지역, 용도지구, 용도구역 포함)
- 대지면적, 건축면적, 건폐율, 용적률, 연면적, 건축물 용도
- 하수처리시설 및 주차장 대수
- 공개공지 면적, 조경면적, 건축선 후퇴 면적과 후퇴 거리
용도변경 시 제출서류
가. 용도를 변경하려는 층의 변경 후의 평면도
나. 용도변경에 따라 변경되는 내화ㆍ방화ㆍ피난 또는 건축설비에 관한 사항을 표시한 도서
위 서식 및 첨부서류를 작성하여 허가권자에게 제출하면 허가권자(특별자치시장, 도지사 또는 시장, 군수, 구청장)는 용도변경 허가 신청서를 접수받은 뒤 관계법령에 다라 적합한지를 확인한 후 용도변경 신고필증을 발급하여야 합니다. 용도변경 완료 후 이에 대한 신고필증을 잘 챙겨두시기 바랍니다.
용도변경 신고절차
용도변경 신고에 해당하는 경우 아래와 같이 사항을 신고서에 기재하여 해당 관청에 접수시켜야 합니다. 더 자세한 사항은 아래 첨부파일 참고하시기 바랍니다.
- 대지조건(용도지역, 용도지구, 용도구역)
- 대지면적, 건축면적, 건폐율, 연면적, 용적률, 건축물 용도
- 하수처리시설 및 주차장 대수
- 신고 건축물의 층별 개요 등
건축법 시행규칙 제12조의 2에 따라 용도변경 신고서 접수 후 해당 관청은 그 기재내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 발급하도록 되어있습니다.
참고자료
1. 서울시 그림으로 이해하는 건축법
2. 건축법, 시행령, 시행규칙,
3. 주차장법, 하수도법, 국토부고시 등
건축물 용도변경 시 허가대상, 신고대상, 건축물대장 변경 기재 대상의 행정행위를 구분하는 방법과 용도변경 시설군, 용도변경 허가절차와 신고절차에 대해 말씁드렸습니다. 위 내용 참고하시어 용도변경의 전반적인 건축법을 이해하시는데 도움이 되길 바랍니다. 기타 건축법과 관련된 사항은 아래 링크 참고하시기 바랍니다.
- 건축물의 사용승인 신청 절차, 기간 및 사용승인ㆍ준공검사 필요서류(도서) 등 주요 확인 사항
- 건축허가 및 착공신고에 필요한 설계도서(서류 등)
- 건축물 설계 시 건축사 없이 허가 받을 수 있는 경우와 건축사가 필요한 경우(법적 근거) 내용 정리
- 건축물 지하층의 구조 및 설비의 법적 설치 기준(비상탈출구 설치 기준)
- 건축물의 계단, 복도(난간포함) 및 출입구의 설치 기준(건축법 해설)
- 내화구조 적용 대상/제외대상 건축물의 법적 근거 및 내화구조 인정 기준 등
- 건축물관리법에 따른 건축물 해체 신고 대상 건축물 및 해체, 멸실 신고 절차 등
↓ 관련업무 자료 링크 ↓
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