건축물 바닥면적 산정기준 및 제외기준(건축면적, 연면적, 대지면적 등 비교)
건축물의 정보를 알 수 있는 건축물대장에는 건축물의 바닥면적, 연면적, 건축면적, 대지면적 등 면적에 관한 정보가 나열되어 있는데 이렇게 구분된 면적은 비슷해 보이지만 전혀 다릅니다. 이 면적에 대한 개념을 정확히 이해하시고, 건축법에 주로 표기되는 바닥면적 산정기준과 제외 기준에 대해 아래 내용 참고하시기 바랍니다.
건축 안전을 위해 「건축법」에서 규정하고 있는 건축 기준의 적용은 ‘면적’으로 하는 경우가 많습니다. 건축 규제 기준이 되는 면적들은 바닥면적, 건축면적, 연면적입니다. 때문에 「건축법」에서는 이들 면적 산정의 원칙을 규정(건축법 시행령 제119 조)하여 법 적용의 통일성을 유지하고 있다.
건축에서 ‘면적’은 일반적으로 벽과 기둥으로 둘 러싸인 실내 부분의 면적을 의미한다
건축면적, 연면적, 바닥면적, 대지면적으로 구분하는 이유는 각 면적에 따른 건축허가와 신고 그리고 건폐율과 용적률을 기준이 되기 때문에 혼동하지 않으셔야 합니다. 아래 내용을 통해 이해하시기 바랍니다.
건축면적, 바닥면적, 연면적, 대지면적의 개념과 차이점 비교
건축면적, 대지면적
- 건축면적이란 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다.
- 건폐율은 대지에 건축물이 드리울 수 있는 그림자면적(수평투영면적)에 의해 산정되는 면적으로 바닥면적과 같이 건축물의 외벽이나 기둥 중심선을 기준으로 건축면적을 산정합니다.
- 바닥면적과 혼동할 수 있으나 바닥면적은 건축물의 각 층에 대한 수평투영면적인 반면, 건축면적은 지상승 추분의 건축물 전체에 대한 수평투영면적을 말합니다.
- 대지면적이란 대지의 수평투영 면적을 말합니다.
바닥면적, 연면적
- 바닥면적이란 벽, 기둥 등의 구획의 중심선으로 둘러싸인 각 층 부분(실내)의 수평투영 면적으로 연면적 산정의 근간이 되며, 건축물대장에 기재되는 면적과 같습니다.
- 연며적이란 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다.
- 바닥면적 vs 연면적 : 각 층의 개별 면적을 의미하고 연면적은 각 층의 바닥면적을 합한 면적을 의미합니다.
(참고) 용적률 산정 시 연면적 중 제외되는 면적
- 지하층의 면적
- 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적
- 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적
- 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적
위 내용을 통해 건축면적, 대지면적, 바닥면적, 연면적의 개념에 대해 이해하시고, 이 중에서도 바닥면적의 산정기준과 예외 기준에 대해서 자세히 말씀드리도록 하겠습니다.
건축물 바닥면적 산정기준
바닥면적의 산정기준은 건축물 외곽의 면적이 아니라 구획의 중심선으로 합니다. 건축물은 힘을 받는 구조에 따라 콘크리트, 목조 혹은 돌이나 벽돌을 쌓아서 건축합니다. 이 건축방식에 따라서 구획의 중심선 차이가 날 수 있습니다.
위 그림과 같이 실내외를 명확히 구분할 수 있는 건축물도 있지만 그렇지 않은 경우도 있고, 건축물에 따라 실내외를 구분하기 어려울 수도 있습니다. 또한 발코니와 같은 완충공간은 단순히 실내 부분으로 인정해야 할지 헷갈립니다.
이러한 사항에 대해 건축법에서는 아래와 같이 규정하고 있습니다.
1. 벽 기둥의 구획이 없는 건축물의 바닥면적 산정 기준
「건축법」에서는 이와 같은 바닥면적 산정의 모호함을 해소하기 위하여 벽·기둥의 구획이 없는 건축물의 바닥면적은 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영 면적으로 하도록 규정하고 있다(「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 가목)
2. 발코니(노대) 바닥면적 산정 기준
건축물의 발코니(노대) 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대 등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입 한다.
발코니는 건축계획이나 법 개념적으로는 반 내부, 반 외부 공간이지만, 「건축법」에서 주택의 경우는 언 제든지 내부 공간으로 편입될 수 있는 부분이다. 따라서 「건축법」은 발코니의 중립적 공간 성격을 반영하여 일부는 바닥면적에 산입(算入)하고, 일부는 바닥면적에서 제외하도록 규정하고 있다.
확장형 발코니의 바닥면적 산정기준(구조체 외측에 단열재 설치한 경우 등)
발코니를 거실 등으로 구조 변경한 공동주택의 발코니 외벽에 “단열재를 구조체의 외기 측에 설치하는 단열공법”을 사용하는 경우, 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 나목에 따른 ‘노대 등의 끝’은 설치된 단열재의 바깥 면을 의미합니다.
법제처 법령해석 총괄과 - 1154(2015. 3. 23.)
발코니를 거실 등으로 구조 변경한 발코니의 외벽은 마감재의 종류(외단열재 포함)와 관계없이 발코니 끝 선을 기준으로 바닥면적을 산정합니다.
3. 필로티 구조의 바닥면적 산정 기준
「건축법」에서는 필로티(구조)와 필로티 형식을 구분하고 있는데, ‘필로티(구조)’란 지상층에 면한 부분에 기둥, 내력벽(耐力壁) 등 하중을 지지하는 구조체 이외의 외벽, 설비 등을 설치하지 않고 개방시킨 구조로서, 건축물을 지상에서 들어 올려 건축물을 지상에서 분리시킴으로써 만들어지는 공간 또는 기둥을 의미하며 바닥면적 산정의 대상이 되는 것을 말합니다.
필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입 하지 아니합니다.
필로티의 바닥면적 산정 제외 기준
필로티는 1층에 형성되며 기둥으로 둘러싸인 반 외부, 반 내부 공간이다. 「건축법」에서는 이러한 공간적 특성을 감안하여
- 공간을 사유화하지 않고 공중(公衆)의 통행이나 차량의 통행에 이용하는 경우
- 거주성이 없는 주차공간으로 전용되는 경우
- 공동주택의 필로티의 경우
위의 3가지 경우는 바닥면적에 산입하지 않고, 그 외의 경우는 바닥면적에 산입 합니다. 필로티도 발코니의 경우처럼 필요에 따라서는 공간을 막아 실내 공간화될 가능성이 있기 때문에 공간을 공적으로 사용하는 경우와 거주성이 없는 용도로 사용되는 것 외에는 모두 바닥면적에 포함합니다.
바닥면적에서 제외되는 필로티의 경우는 ①, ②, ③의 쓰임의 요건뿐만 아니라 형태적 요건도 충족되어야 하는데, 벽면적의 1/2 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 구성되어야 합니다. 일반적으로 필로티는 건축물을 기둥으로 지 면에서 들어 올려져서 4면이 모두 뚫려 있는 것을 말합니다.
건축물 바닥면적 산정 제외기준
바닥면적은 ‘건축물’의 면적을 말합니다. 그런데 사람들이 머무는 공간이 아닌 승강기, 계단탑, 물탱크 등의 바닥면적은 바닥면적에 산입 되는 것이 맞는 것일까요? 「건축법」에서는 이와 같은 경우 건축주의 불이익을 해소하기 위해 바닥면적에서 제외되는 부분과 그 상황을 규정하고 있습니다.
1. 승강기, 계단탑, 장식탑, 다락
바닥면적 제외 대상
승강기 탑(옥상다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치 공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트 슈트, 설비 덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어 벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입 하지 않는다.
2. 공동주택 지상층에 설치한 기계실, 전기실 등
공동주택의 지상층에 설치한 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경시설 및 생활폐기물 보관함의 면적은 바닥면적에 산입하지 않습니다. 기계실, 전기실 등의 바닥면적 제외의 요건은 다음과 같습니다.
- 건축물의 용도가 공동주택일 것. 즉, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 여기에 해당한다.
- 지상층에 설치할 것. 따라서 지하층에 설치된 기계실이나 전기실의 바닥면적은 제외되지 않는다.
3. 다중이용업소의 비상구에 연결하여 설치하는 옥외 피난계단
기존의 다중이용업소(2004년 5월 29일 이전의 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 1.5미터 이하의 옥외 피난계단(기존 건축물에 옥외 피난계단을 설치함으로써 건축법 제56조에 따른 용적률에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)은 바닥면적에 산입 하지 아니 합니다.
4. 리모델링에 따른 외벽 마감재 두께
건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니합니다.
5. 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어 리프트 또는 경사로
「장애인ㆍ노인ㆍ임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령」 별표 2의 기준에 따라 설치하는 장애인용 승강기, 장애인용 에스컬레이터, 휠체어리프트 또는 경사로는 바닥면적에 산입 하지 아니합니다.
6. 지하주차장의 경사로
지하주차장의 경사로(지상층에서 지하 1층으로 내려가는 부분으로 한정한다)는 바닥면적에 산입 하지 아니 합니다.
7. 기타 사항
- 「영유아보육법」 제15조에 따른 어린이집(2005년 1월 29일 이전에 설치된 것만 해당한다)의 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2미터 이하의 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단의 면적은 바닥면적(기존 건축물에 영유아용 대피용 미끄럼대 또는 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 아니하게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 아니한다.
- 「가축전염병 예방법」 제17조 제1항 제1호에 따른 소독설비를 갖추기 위하여 같은 호에 따른 가축사육시설(2015년 4월 27일 전에 건축되거나 설치된 가축사육시설로 한정한다)에서 설치하는 시설은 바닥면적에 산입 하지 아니한다.
- 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제14조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 현지 보존 및 이전 보존을 위하여 매장문화재 보호 및 전시에 전용되는 부분은 바닥면적에 산입 하지 아니한다.
- 「영유아보육법」 제15조에 따른 설치기준에 따라 직통계단 1개소를 갈음하여 건축물의 외부에 설치하는 비상계단의 면적은 바닥면적(같은 조에 따른 어린이집이 2011년 4월 6일 이전에 설치된 경우로서 기존 건축물에 비상계단을 설치함으로써 법 제56조에 따른 용적률 기준에 적합하지 않게 된 경우만 해당한다)에 산입하지 않는다.
여기까지 건축물대장에 기재되어 있고 건축물의 주요 정보를 나타내는 건축면적, 바닥면적, 연면적, 대지면적에 대해서 말씀드렸고 그중에서도 용적률 산정을 위해 정확히 알고 있어야 할 바닥면적의 산정기준과 제외 기준에 대해 말씀드렸습니다. 도움이 되길 바라며, 기타 건축 관련 내용은 아래 링크 또는 카테고리 활용하시기 바랍니다.
- 건축물의 사용승인 신청 절차, 기간 및 사용승인ㆍ준공검사 필요서류(도서) 등 주요 확인 사항
- 건축허가 및 착공신고에 필요한 설계도서(서류 등)
- 건축물 설계 시 건축사 없이 허가받을 수 있는 경우와 건축사가 필요한 경우(법적 근거) 내용 정리
- 건축물 지하층의 구조 및 설비의 법적 설치 기준(비상탈출구 설치 기준)
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