비상주감리 감리비 산정 기준 및 방법
건축법 제25조(건축물의 공사감리)에 따라 대통령령으로 정하는 용도, 규모 및 구조의 건축물을 건축하는 경우에는 공사감리를 배치해야 합니다. 이때 전체 공사기간에 감리를 배치해야 하는 상주감리와 수시 또는 필요한 때 배치하는 비상주감리로 구분할 수 있습니다. (아래 계속)
본문에서는 상주감리 대상 건축물과 비상주감리 대상 건축물을 구분하고, 이 중 비상주 감리 용역비, 비상주감리비에 대한 산정근거와 산정 기준, 방법에 대해 말씀드리겠습니다.
상주감리와 비상주 감리 대상 건축물
관련근거
- 건축법 제25조(건축물의 공사감리)
- 건축법 시행령 제19조(공사감리)
건축법 제25조에 따르면 "건축주는 대통령령으로 정하는 용도·규모 및 구조의 건축물을 건축하는 경우 건축사나 대통령령으로 정하는 자를 공사감리자로 지정하여 공사감리를 하게 하여야 한다." 라고 명시되어 있습니다. 여기서 대통령령으로 정하는 건축물은 아래와 같습니다
공사감리 대상 건축물
- 건축법 제11조에 따라 건축허가를 받아야 하는 건축물을 건축하는 경우(건축법 제14조 건축신고 대상 제외)
- 건축법 제6조 제1항 제6호에 따라 건축물을 리모델링 하는 경우
- 다중이용건축물을 건축하는 경우(감독권한대행 준용)
위에 해당하는 건축물은 건축사나 대통령령으로 정하는 자를 공사감리자로 지정해야 하는데, 배치기간에 대해서는 나와있지 않습니다. 상주감리와 비상주감리를 구분하는 규정은 건축법 시행령 제19조(공사감리) 제5호에 명시되어 있습니다.
요약해서 말씀드리면 공사감리자는 위에 해당하는 건축물을 수시로 또는 필요할 때에 공사현장에서 감리업무를 수행해야 하나 아래에 해당하는 건축물은 전체 공사기간 동안 상주감리원을 배치해야 하는 상주감리를 해야 합니다.
상주감리 대상 건축물
- 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축공사. 다만, 축사 또는 작물 재배사의 건축공사는 제외한다.
- 연속된 5개 층(지하층을 포함한다) 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사
- 아파트 건축공사
- 준다중이용 건축물 건축공사
상주감리 vs 비상주감리
상주감리와 비상주감리를 구분하는 근거는 위 공사감리 대상 건축물 중 상주감리 대상 건축물은 전체 공사기간 동안 배치해야 하는 상주감리이고, 감리대상 건축물이나 상주감리 대상에 포함되지 않은 중, 소규모 건축물은 비상주감리로 배치하면 됩니다. (기타 관련사항 아래 링크 참조)
비상주감리 감리용역비 산정
비상주감리비 산정 기준(관련 법령)
- 국토부 고시 「공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준」
공사 감리대가를 산정할 때 크게 ①요율 방식과 ②실비정액가산식에 따라 산정을 하여야 합니다. 이는 업무에 따라 구분해야 하는데, 공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준 제14조(공사감리업무의 대가산정)에서 공사감리업무 중 아래 '가'에 해당하는 업무는 요율방식, '나~라'에 해당하는 업무는 실비정액가산식으로 대가를 산정하도록 규정하고 있습니다.
공사감리업무
가. 건축법 시행령 제19조 제5항의 규정에 따라서 수시 또는 필요한 때 공사현장에서 수행하는 감리업무
나. 건축법 시행령 제19조제5항 각 호의 규정에 따라서 건축사보로 하여금 공사기간 동안 공사현장에서 수행하는 감리업무
다. 다중이용건축물, 아파트 및 기타 건축물로서 발주자의 요청으로 수행하는 감리업무
라. 발주자의 요청이 있을 경우 다음의 각 업무
1) 건축물의 사후관리 매뉴얼 작성 업무
2) 건축물의 사후평가 업무
위 업무범위 중 '가'에 해당하는 사항이 비상주감리에 대한 내용이며, 비상주감리비는 건축공사 감리 대가요율을 준용하여 "총공사비 × 요율" 계산 방법으로 산정합니다. 비상주감리 감리비 대가 산정은 공사내역서를 원칙으로 하나 공사내역서가 없을 경우는 한국부동산원의 "건물신축단가표"의 용도별 평균값을 적용할 수 있습니다.
요율은 국토부 고시 「공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준」의 별표 5 건축공사감리 대가요율을 근거하여 요율을 산정하면 되며, 별표 5의 공사비 범위를 보시면 아시겠지만 공사비가 딱 떨어지는 것이 아니기에 직선보관법을 이용하여 산정하여야 합니다.
건축물의 제1종(단순), 제2종(보통), 제3종(복잡) 구분
- 제1종(단순) : 가설건축물, 창고시설(하역장), 자동차 관련 시설(정비공장, 운전학원․정비학원 제외), 동물 및 식물 관련 시설(가축용 창고, 관리사, 가축시장, 버섯재배사), 기타 제1종 용도와 유사한 것, 제1종 시설로서 공기조화 설비 등 특수설비를 요하는 시설은 제2종을 적용
- 제2종(보통) : 공작물(굴뚝․옹벽․고가수조 등), 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 판매시설, 장례식장, 교육연구시설(도서관 제외), 노유자시설, 수련시설, 업무시설, 숙박시설(관광숙박시설 제외), 위락시설 공장, 창고시설(냉장․냉동창고 포함), 위험물 저장 및 처리시설 자동차 관련 시설(정비공장, 동물 및 식물 관련 시설, 분뇨 및 쓰레기 처리시설, 교정 및 군사시설, 묘지 관련 시설(화장장 제외), 관광휴게시설(관망탑 제외), 기타 제2종 용도와 유사한 것, 제2종 시설로서 특수구조 또는 공기조화 설비 등 특수설비를 요하는 시설은 제3종을 적용
- 제3종(복잡) : 문화 및 집회시설, 운수시설(철도시설, 공항시설, 항만시설, 종합여객 시설 등), 의료시설, 교육연구시설 중 도서관, 운동시설, 숙박시설 중 관광숙박시설, 발전시설(발전소, 집단에너지 공급시설 포함), 방송통신시설(방송․통신시설, 촬영시설), 묘지 관련 시설 중 화장장, 관광휴게시설 중 관망탑, 기타 제3종 용도와 유사한 것
비상주감리비 산정 기준 및 방법에 대해 다시 정리하여 말씀드리면 아래와 같습니다.
비상주감리비 = 총공사비 × 요율
- 총공사비 : 공사내역서를 기준으로 총공사비로 하되, 내역서가 없는 경우 한국부동산원 신축단가표로 산정
- 요율 : 국토부고시 공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준 별표5를 이용하되, 직선보간법으로 산정
비상주감리 감리용역비 산정 방법 (예시)
감리방식 중 하나인 비상주감리비를 예를 들어 산정해보도록 하겠습니다. 바닥면적 2,000㎡의 근린생활시설을 건축할 때 예상되는 감리비에 대해 산정하겠습니다. 해당 시설물은 위에서 말씀드린 상주감리에 해당하지 않으므로 비상주감리로 요율 방식으로 산정하겠습니다.
1. 총공사비 산정
공사내역서가 있다면 공사내역서의 총공사비를 바로 쓰면 되지만 없다는 가정하에 한국부동산원의 건물 신축단가표 용도별 평균값을 적용하여 근린생활시설 ㎡ 당 공사비 1,717,724원을 적용하겠습니다.
총 공사비 = 2,000㎡ × 1,717,724원/㎡ = ①3,434,448,000원
2. 요율 산정
요율은 공공발주사업에 대한 건축사의 업무범위와 대가기준 별표 5 건축공사감리 대가요율에서 규정한 공사비 중간에 있을 때 직선보관법에 따라 산정합니다. 공사비가 약 34억 원으로 아래 표에서 30~50억 원 사이에 해당하므로 직선보관법으로 풀어보겠습니다.
공사비 ① 3,434,448,000원에 대한 직선보간법을 이용한 요율 산정
y (3,434,448,000원에 대한 요율) =
1.09 - [(1.09 - 1.07)/(5,000,000,000 - 3,000,000,000)]×(3,434,448,000-3,000,000,000) = ② 1.08565552
- 근린생활시설로 종별 구분에서 제2종(보통)의 요율 적용
3. 비상주감리 용역비 산정
비상주감리비 = 총공사비 × 요율(%) = ①3,434,448,000원 × ② 1.08565552% = 37,286,274원
건축법에 따른 공사감리 대상 건축물의 구분과 이 중 상주감리, 비상주감리 대상을 구분하고 비상주감리 감리용역비 산정 근거와 기준, 법령에 따라 예시를 들어 비상주감리비를 산정해 보았습니다. 이 내용을 통해 업무에 도움이 되길 바랍니다. 기타 관련 사항은 아래 링크 또는 카테고리 활용하여 주시기 바랍니다.
- 건설공사 시설물별 감리방식(상주감리, 건설사업관리) 적용 기준 / 관련 근거
- 건설사업관리(상주감리방식) 비용 산정 방법 및 예상 사업비 엑셀 파일 공유
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- 건설사업관리대상 설계용역 (설계단계 건설사업관리 대상공사)_건설기술진흥법
2023년 건설공사 원가계산서 작성 방법 및 설계자료
- 2023년 건설공사 표준품셈(일위대가 pdf파일) [국토부, 한국건설기술연구원]
- 2023년 상반기 적용 건설공사 직종별 노무비 단가(대한건설협회 노임단가)
- 2023년 상반기 적용 전기공사 직종 노임단가(노무비단가)
- 2023년 상반기 건설공사 표준시장단가 공종 및 단가
- 2023년 적용 엔지니어링 기술부문별 기술자 노임단가
- 2023년 적용 건설사업관리기술인 노임단가(인건비) 자료
- 2023년 적용 소프트웨어(SW) 기술자 노임단가표(인건비)
- 2023년 정보통신공사 표준품셈(일위대가) pdf [한국정토보통신산업연구원 자료]
- [23년 상반기 적용] 중소제조업 직종별 노임단가(공공부문 노임단가)
- 2023년 적용 소방공사 표준품셈(일위대가) _ 한국소방시설협회 자료
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